"코로나 아니면 이 가격에 못 산다"…상가 경매 낙찰가율 120% 역대 최고 찍었다

지난달 서울 집합상가(개별 점포마다 주인이 다른 상가)의 법원 경매 평균 낙찰가율이 120%를 넘어서며 역대 최고치로 올랐다. 코로나19 사태 여파로 빈 상가가 늘면서 경매에 나온 주요 입지 상가를 저렴하게 사려는 투자 수요가 몰린 탓이다. 자영업자 폐업이 늘어나고 상가 공실률이 떨어지지 않는 상황에서 투자 과열을 빚는 역설적인 상황이다.
3일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울 상가(점포·주상복합상가·근린상가) 경매 평균 낙찰가율은 124.6%로 조사됐다. 2001년 관련 통계 작성이 시작된 뒤 가장 높은 수준이다. 지난해 1월 109.3%였던 상가 낙찰가율은 올해 2월 72.7%까지 떨어진 이후 차츰 회복세를 보이다가 8월 들어 큰 폭으로 뛰었다. 평균 응찰자 수도 3.58명으로 올 들어 월간 기준 5월(4.89명)에 이어 두 번째로 높았다.
반면 상가 공실률은 크게 내려가지 않고 있다. 한국부동산원에 따르면 올 2분기 서울 중대형 상가 공실률은 9.5%로 전 분기(8.9%)보다 0.6%포인트 높아졌다.
전문가들은 최근 상가 경매 낙찰가율이 뛴 이유를 크게 두 가지로 해석했다. 주택보다 낮은 규제 탓에 유동성이 몰리는 데다 코로나19 백신 접종률이 높아지면서 올해 말이나 내년부터 경기가 회복된다는 기대감까지 작용하고 있다는 것이다.
이주현 지지옥션 선임연구원은 "임차인이 어려운 것과 별개로 상가 건물 가격은 계속 오르면서 경매시장에서도 투자자들이 주목하고 있었다"며 "코로나19로 공실이 늘면서 좋은 입지의 상가 매물이 경매에 나오자 자금이 몰리고 있다"고 설명했다.

임대료 못받아도 시세차익 기대에 경매 몰려

상가 낙찰가율 124% 최고

코로나로 자영업자 힘들어져
상가 공실률 꾸준히 높아지자
주인들 값싼 매물 경매에 내놔

저금리에 실탄 충분한 투자자
경기회복 기대감에 적극 나서
지난달 서울 영등포구 영등포동에서 상가 한 건이 경매에 나와 5259만원에 낙찰됐다. 감정가가 3200만원이었던 점을 감안하면 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 163%까지 올라간 셈이다.
경매시장에서 상가 낙찰가율이 뛰고 있다. 코로나19 여파로 서울 곳곳에 빈 상가가 늘면서 경매에 나온 주요 입지 상가를 시세보다 낮게 사려는 수요가 몰린 결과로 보인다.
올 8월 상가(점포·주상복합상가·근린상가) 경매 낙찰가율은 124.6%를 기록했다. 2001년 통계 집계 이후 최대치다. 상가와 주거용 오피스텔, 병원 등 업무상업시설로 영역을 확대해봐도 지난달 경매 낙찰가율은 120.7%까지 뛰며 전월(85.8%) 대비 34.9%포인트 상승했다.
유동성이 늘어나고 아파트에 집중된 정부 규제 탓에 지난해까지만 해도 상가는 인기가 많았다. 지난해 1월(109.3%) 기록은 당시로선 역대 최고치였다. 하지만 코로나19 사태가 급속도로 퍼지면서 자영업을 중심으로 한 상가는 큰 타격을 입었다. 80%대로 주저앉은 경매 낙찰가율은 올 2월 72.7%까지 급격히 떨어져, 불황의 직격탄을 맞은 곳이 상가라는 얘기가 많았다.
그런데 최근 분위기가 한 차례 또 다르게 바뀌는 모습이다. 코로나19 사태 장기화로 자영업자들이 어려움을 겪으면서 임차인들이 임대료를 내기 더 힘들어지자 임대인들에게까지 영향이 미쳐 상가 매물이 대거 경매시장에 풀리고 있다는 것이다.
그리고 지난달 급격하게 높아진 경매 낙찰가율은 값싼 매물들이 시장을 자극하자 이 매물들을 싸게 잡으려는 수요들이 몰린 경쟁의 결과라는 분석이 많다. 실제로 서울시 우리마을가게 상권 분석 서비스에 따르면 올해 1분기(1~3월) 서울 상가 점포 수는 14만3732개로 전년 동기 대비 3880개(2.6%)나 줄어들었다.
이주현 지지옥션 선임연구원은 "자영업이 어려움을 겪고 있는데 이는 상가 주인에게도 큰 위협이 된다"며 "최근 주요 상권에 있는 상가 매물이 저렴하게 경매로 나오는 경우가 늘었다는 소문이 많다"고 밝혔다.
지난해 이후 급격하게 풀린 유동성 탓에 토지나 건물 가격이 계속 오르면서 투자수익률이 높아진 점도 영향을 미친 것으로 보인다.
한국부동산원에 따르면 올 2분기 서울 중·대형 상가 투자수익률은 2.03%를 기록했다. 코로나19 이전인 2019년 4분기(2.19%)와 거의 비슷한 수준까지 올라왔다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "상가 임대수익은 코로나19 사태 이후로 약세지만 가격은 전반적으로 강세를 띠고 있었다"며 "올해 말이면 경기가 회복된다는 기대감까지 작용하면서 투자자들이 상가 경매시장으로 들어오는 듯하다"고 밝혔다.
하지만 대출을 무리하게 활용한 상가 경매투자는 아직 조심해야 한다는 의견도 만만치 않다. 코로나19가 언제쯤 완전히 끝나 자영업 시장이 회복될지 모르기 때문이다. 부동산원에 따르면 코로나19 사태 이전까지 7%대였던 서울 중·대형 상가 공실률은 9.5%까지 올라왔다.
[손동우 부동산전문기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]