'상가 부담금' 폭탄이 재건축 최대 걸림돌

↑ 재건축 초과이익환수제가 초미의 관심사로 떠오르고 있는 서울 서초구 반포주공1단지 아파트 전경. [매경DB]

◆ 재건축부담금 어떻게 계산하나
종료시점 집값-(개시시점 집값+정상 집값 상승분 총액+개발비용)×부과율

주택산업연구원에 따르면 '도시 및 주거환경정비법'이 제정된 2003년부터 2019년 12월까지 재건축 사업 상가 관련 소송은 73건에 달한다. 실제로 유명한 재건축 단지 중에도 상가조합원과 이익 배분 등에서 갈등이 빚어져 사업이 수년간 지체된 사례가 꽤 많다. 서초구 신반포12차는 상가 측이 조합원 지위 배분 기준을 문제 삼아 제기한 소송에서 패소하면서 조합 설립이 한 차례 취소됐고, 과천주공 7-1단지는 5년간 11번에 걸친 소송전을 치렀다.
올해 말 서초구 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움) 등을 필두로 재건축 부담금이 본격적으로 징수될 것으로 예상되면서 초과이익환수제 재정비가 시급하다는 지적이 잇달아 나오고 있다. 조합원 간 부담금 분담 기준·비율을 놓고 재건축 구역 곳곳에서 혼란이 벌어질 가능성이 높기 때문이다. 정비 업계에선 특히 사업구역에 포함된 상가의 초과이익 계산법이 명확하지 않다는 점을 '시한폭탄'으로 꼽는다. 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌 중 하나인 상가조합원과의 갈등을 더 부채질할 수 있다는 것이다.

문제는 재건축 초과이익환수제의 기존 계산식 매뉴얼을 보면 한눈에 알 수 있다. 재건축 초과이익은 준공시점 새 단지 주택가격에서 재건축 사업 개시시점 주택가격, 평균 주택가격 상승분, 공사비 등 개발비용을 빼는 식으로 계산한다. 그런데 여기서 재건축 개시시점 가격은 오로지 '주택' 가격만 따지고, 상가가치는 계산하는 과정에서 빠진다. 그만큼 기존 자산가격이 낮아져 똑같은 새 단지 입주권을 받아도 초과이익환수제 부담금이 확 늘어나게 되는 구조다.
실제로 2018년 관리처분인가를 받은 서울 송파구 문정동 136 조합이 재건축 초과이익환수제에 따라 조합원별 부담금을 산정한 결과, 상가조합원이 주택조합원보다 훨씬 많은 금액을 내야 하는 것으로 추정된 적이 있다. 이 단지 재건축 부담금 예상액은 1인당 평균 5796만원이었는데, 상가조합원은 3억원에 육박하는 것으로 나타났다. 인근 A공인중개업소 관계자는 "부과액이 천차만별이다 보니 부과 시점이 되면 형평성을 따지는 행정소송 등 반발이 극심할 것"이라고 말했다.
국토교통부에서도 이 같은 문제점을 인식하고 몇 년 전부터 재건축 초과이익환수제를 개선하겠다고 밝혔지만 관련 법안은 국회를 통과하지 못하고 있다. 현재 박성중 국민의힘 국회의원이 발의한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 일부개정안은 국토교통위원회 검토보고서 제출까지 마쳤지만 소위원회 심사조차 받지 못했다.
재건축 초과이익환수제는 이 밖에도 여러 부분에서 혼란을 가져올 것으로 예상된다. 현행법에서는 부담금의 총액을 계산할 뿐 가장 중요한 조합원 개인별 부담금 분배 기준을 정하지 않고, 조합이 알아서 분배하도록 하고 있기 때문이다. 또 초과이익이 발생하는 개시시점을 놓고도 갑론을박이 이어지고 있다. 기존 계산법은 사업 개시시점을 재건축추진위원회가 설립 승인을 받은 날로 보고 있다. 이렇다 보니 실제 개발 행위가 없는 상태에서 단순히 시간이 흘러 공시가격이 오른 경우 등도 개발이익으로 간주되는 문제가 있다는 지적이 나온다.
[손동우 부동산전문기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]