"신축 아파트 분양가를 20년된 단지 시세랑 맞추라고?"…이게 현실입니다

◆ 아파트 분양 절벽 ◆

↑ 분양가 관련 규제로 아파트 공급이 막히면서 수요자들의 `내 집 마련`도 멀어지고 있다. 19일 서울 송파구에 위치한 성남 복정1지구 사전청약 현장 접수처에 붙어 있는 포스터를 한 시민이 바라보고 있다. [박형기 기자]

"반경 1㎞ 이내에 작년에 준공된 새 아파트(e편한세상둔산)가 있는데 기준 거리에 맞지 않는다는 이유로 비교 대상에서 제외하고 분양가를 깎으면 사업을 어떻게 하라는 건지 모르겠다."
대전광역시 서구 탄방동1구역(숭어리샘) 재건축 조합 관계자는 지난 18일 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도에 대해 황당한 제도라고 목소리를 높였다.
HUG가 숭어리샘 재건축 조합에 제시한 평(3.3㎡)당 분양가는 1137만원으로 2200만원을 책정한 조합 수치의 거의 절반밖에 안 된다. 이 관계자는 "신규 아파트라면 최근에 입주한 단지를 비교 대상으로 삼아야지 단순히 가깝다는 이유로 값이 싼 아파트를 기준으로 삼는 것은 형평성에 맞지 않는다"고 말했다.
HUG의 고분양가 심사 제도에 최근 지방 핵심 주거지역으로 꼽히는 주요 광역시들 분양 시장이 얼어붙고 있다. 서울 대부분 지역에 분양가상한제가 시행되기 전 서울의 민간 분양 아파트 공급을 막는 '주범'으로 꼽힌 고분양가 심사 제도가 이제는 지방 광역시에서 공급의 독소조항으로 부각되는 모양새다.

정비사업조합이 고분양가 심사 제도에 대해 가장 큰 불만을 드러내는 부분은 '기준사업지'가 되는 아파트가 명확하게 공개되지 않는다는 점이다. 주민들은 인근 아파트 가운데 몇 곳을 기준사업지로 추측할 수밖에 없고, 이로 인해 HUG가 자의적으로 기준을 정한다는 의혹도 나타나며 분양가에 대한 신뢰도 떨어지고 있다.
탄방동1구역 조합원들은 사업지 건너편에 있는 주안에쉐르와 시티빌1~4차 단지가 분양가 책정에 영향을 준 것으로 추측하고 있다. 사업지 500m 내에 위치한 주안에쉐르와 시티빌1~4차의 준공 연도는 각각 2004년, 2005년이다. 시티빌1차 전용면적 59㎡ 매매 신고가는 1억7500만원으로 e편한세상둔산1단지의 같은 면적 최고가 5억5000만원의 3분의 1 수준이다.
이는 고분양가 관리지역 분양가 산정 기준에 '사업지 인근 500m 이내에 있는 준공 20년 미만의 아파트 매매가격'이 반영되는 규정 때문이다. 인근 공인중개사는 "거리가 별로 차이가 나지도 않는데 20년 가까이 된 단지와 비교해 분양가가 책정되면 주민들이 납득하겠느냐"고 말했다.
부산 재건축 최대어로 꼽히는 동래구 온천4구역(래미안 포레스티지) 역시 상황은 마찬가지다. 정비업계에 따르면 HUG는 온천4구역 정비사업조합에 일반분양가로 평당 1628만원을 통보했다. 조합 측이 산정한 1900만원대와 차이를 보이면서 조합원들 불만이 거세지고 있다.
조합에서는 HUG가 온천2구역(동래래미안 아이파크·2021년 입주)을 비교 기준으로 삼은 것으로 보고 있다. 조합 측은 감정평가 금액이 낮은 다른 구역보다 분양가가 낮게 책정됐다며 거세게 반발하고 있다.
조합은 기준사업지로 온천2구역보다 분양가가 높게 책정된 명륜2구역을 원했지만 받아들여지지 않았다. HUG와 조합 간 대립으로 일반분양 일정이 늦어지면서 주택 공급에 차질이 빚어지고 있다. 정비업계에서는 탄방동1구역과 온천4구역 모두 예정대로 사업이 진행됐다면 올해 상반기 일반분양이 이뤄졌을 것으로 보고 있다. 그러나 두 구역 모두 후분양을 검토하는 등 일정이 미뤄지면서 구체적인 분양 시기도 나오지 못하고 있다.
리얼투데이에 따르면 올해 상반기 분양 예정이었다가 밀린 가구는 총 3만318가구다. HUG가 집계한 올해 상반기 전국 민간 아파트 분양 물량인 9만5674가구의 31.7% 수준이다. 대형 건설사 관계자는 "분양가 규제로 사업이 속도를 내지 못하는 곳이 한두 곳이 아니다"며 "규제만 해결되면 연간 분양 물량을 대폭 늘릴 수 있을 것"이라고 설명했다.
HUG의 분양가 통제로 공급에 차질이 발생한 것은 분양가상한제 도입 이전 HUG가 서울을 고분양가 심사 제도로 관리할 때도 빈번하게 발생했다. 서울 중구에 들어서는 '힐스테이트 세운 센트럴'의 경우 HUG가 제안한 분양가와 사업체가 예상한 분양가 간 격차가 큰 탓에 2년 반이 넘는 기간 동안 분양이 이뤄지지 못했다.
이로 인해 1000여 가구 아파트를 공급하려던 당초 계획을 수정해 분양가 규제가 덜한 도시형생활주택 300여 가구를 먼저 분양한 뒤 아파트 분양을 추진 중이다.
HUG가 지난 2월 개편한 고분양가 심사 제도가 공급 양극화를 부추긴다는 지적도 나온다. 개편된 심사 제도에서는 민간 분양 단지와 신축이 많은 지역 분양가는 상승하는 반면, 구축 아파트가 밀집한 구도심이나 외곽 지역 분양가는 낮게 책정될 수밖에 없기 때문이다.
울산(중·남구) 등 지난해 말 고분양가 관리 심사 제도를 새로 적용받게 된 지역들도 반발이 거세다. 울산은 2018년, 2019년 2년 연속 민간 분양 아파트가 단 한 건도 없을 정도로(상반기 기준) 공급 절벽에 시달린 곳이다. 이 기간 민간 분양이 전무한 곳은 전국 광역시 중 유일했다. 건설업계 관계자는 "가뜩이나 공급이 적었던 지역인데 이렇게 규제로 묶으면 사업이 차질을 빚을 수밖에 없다"고 지적했다.
이 같은 지적에 대해 HUG는 "올해 초 제도 전면 개정 이후 심사 내용 중 불합리한 사례 발생 여부를 상시 모니터링하고 있으며, 공개 범위를 지속적으로 확대하고 제도상 미흡한 점은 보완할 예정"이라고 밝혔다.
[정석환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]