"1인당 1억3천보다 더 낸다고"…강남 재건축 단지 초과이익 환수 쓰나미 덮칠판

↑ 16일 서울 강남권 내 첫 재건축 초과이익환수제 대상 단지인 반포센트레빌아스테리움 2개동 (가운데)과 주변 전경. [이충우 기자]

올해 말 재건축 초과이익환수제에 관한 논란이 다시 거세질 것으로 전망된다.
반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 등 제도 부활 이후 사업을 진행한 단지들이 입주하면서 연말께 재건축 부담금 납부 시기가 도래하기 때문이다. 정부의 부동산 대책에도 집값이 계속 올라 재건축 부담금 규모는 당초 예상 금액보다 커질 것으로 보인다. 전문가들은 재건축 부담금이 본격 부과될 때 더 큰 혼란이 발생할 것을 우려한다. 현행 규정상 개별 조합원의 부담금 분담 비율은 조합이 결정하도록 돼 있는데 세부 가이드라인은 없어 분쟁이 붙을 수 있기 때문이다. 정비사업 시장에 '뜨거운 감자'가 될 가능성이 높다.
16일 정비 업계에 따르면 반포센트레빌아스테리움은 지난달 말 서초구청에서 준공 승인을 받아 이달 입주를 진행하고 있다. 이 단지는 2018년 재건축 초과이익환수제 부활 이후 서울에서 처음으로 부담금 예정액을 고지받았던 곳이다. 당시 108억5500만원(조합원 1인당 1억3569만원)을 통보받았다.

현행 법령에 따르면 재건축 아파트가 준공되면 지방자치단체는 3개월 안에 조합에 재건축 부담금을 통지하도록 돼 있다. 만일 조합 측에서 통지 결과에 대해 심사를 청구하지 않으면 그로부터 한 달 안에 부담금이 결정·부과된다. 그러면 조합원은 부과일로부터 6개월 안에 재건축 부담금을 납부해야 한다. 즉 반포센트레빌 조합원들은 올해 10월이면 재건축 부담금을 통지받고, 이르면 연말에 납부를 시작한다는 뜻이다.
문제는 최근 서울 집값이 급등했고 공시가격도 연동해 오르고 있어 실제 부과되는 부담금 규모가 2018년 예상치보다 더 커질 수 있다는 점이다.
재건축 부담금 예정액을 통보받은 단지는 상당히 많다. 2018년 9월 송파구 문정동 136 재건축 사업이 502억4000만원(1인당 6075만원)을, 2019년엔 광명 철산주공 8·9단지가 373억3800만원(1인당 1820만원)을 통보받았다. 지난해 9월엔 반포주공1단지 3주구가 5965억6844만원(1인당 4억200만원)을 고지받아 충격을 줬다. 이후 과천주공4단지(1인당 1억417만원), 방배 삼익아파트(1인당 2억7500만원), 한강 삼익아파트(1인당 1억9700만원) 등이 잇달아 수억 원대 부담금 예정액을 통지받았다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "반포현대를 시작으로 재건축 부담금이 실제로 부과되면 예정액만 받았을 때보다 정비사업 시장에 충격이 클 것"이라고 말했다.
문제는 이뿐만이 아니다. 현행 규정상 개별 조합원의 부담금 분담 비율은 조합이 결정하도록 돼 있는데 세부 가이드라인이 없어 분쟁이 붙을 수 있다. 국토교통부 관계자는 "법령에 따르면 국토부 업무는 재건축 부담금 전체 액수를 조합에 통지하는 것"이라며 "전체 부담금을 개별 조합원에게 배분하는 비율은 조합이 결정한다"고 설명했다.
그러나 정비 업계는 이런 체계가 현실화하면 큰 논란이 불가피하다고 경고했다. 초과이익 산정 기준이 대개 추진위원회 설립 시점이나 준공 시점부터 역산해 10년이 되는 날이라 조합원 지위 취득 시기와 관계없이 획일적인 기간이 적용되기 때문이다. 결국 3억원에 매수했든 10억원에 매수했든 동일한 부담금을 내는 것이 타당하느냐는 비판이 일어날 수 있다. 이익에 대한 과금은 있으면서 손실에 대한 보전 조항이 없는 것도 문제다. 조합원은 부담금을 납부하고 난 후 주택 가격이 하락하면 이중으로 금전적 피해를 보지만, 기존에 납부한 부담금을 돌려받을 수 있는 구제안은 마련돼 있지 않다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축 부담금은 현행 제도대로 시행되면 형평성 측면에서 여러 가지 문제를 일으킬 수 있다"며 "정부가 재건축 초과이익환수제 개선을 심층적으로 검토해야 한다"고 꼬집었다.
[손동우 부동산전문기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]