청담 한남 최상위 VIP…10억 이상 보유 신흥 슈퍼리치 투자법 봤더니…

최근 금융권에서는 슈퍼리치(금융자산 10억원 이상자) 마음을 사로잡기 위한 차별화한 프라이빗뱅킹(PB) 서비스가 한창이다. 이 가운데서도 명품 자산관리는 단연 은행 PB센터가 최고로 꼽힌다.
대한민국 금융자산가의 중심축이라고 할 수 있는 서울 강남과 한남동 등에서 최상위권 VIP 고객의 자산을 7년 6개월간 관리하고 있는 김병주 하나은행 Club1한남PB센터 Gold PB 부장(사진)은 "최근 신흥 슈퍼리치를 중심으로 이른바 '시리즈 A B C B'라 불리는 투자가 주목받고 있다"면서 "이들은 알짜 스타트기업의 성장과 궤를 함께하면서 미리 투자를 한 뒤, 기업공개(IPO) 시점에 투자금을 회수하고 있다"고 소개했다. '시리즈 A B C D' 투자는 최근 카카오뱅크(카뱅) IPO 청약으로 125%정도의 수익률을 거둔 투자자들이 잇따라 나오고 있는데 이들 보다 먼저 투자에 나서 더 많은 수익률을 챙기는 방식이라고 볼 수 있다.
최근 삼성증권이 금융예탁자산 10억원 이상(6월 말 기준) 고액자산가 641명을 대상으로 지난달 22∼24일 설문한 결과에서도 '비상장 주식이나 대체투자 펀드에 투자 경험이 있다'고 답한 응답자는 전체 54.3%(348명)에 달했다.
이 조사에 따르면 한국 부자들은 그동안 주식이나 채권 등 전통적인 상품에 대한 투자를 선호했지만, 최근에는 비상장 기업이나 부동산 펀드 등 대체투자에도 관심이 높았다.
특히, 이 가운데서도 '프리-IPO 투자'가 단연 인기다. 응답자의 63.8%(복수 선택, 222명)가 IPO 이전에 상장을 조건으로 하는 투자에 관심이 많다고 답했다. 창업 3년 내 스타트업 기업 초기투자에 대한 관심(31.0%, 108명)과 비상장 기업가치 1조원 이상 유니콘 기업 투자에 대한 관심(21.6%, 75명)도 높았다.
김 PB는 "투자는 결국 시간과의 싸움 즉 '존버'이다"고 강조했다. 그러면서도 "무작정 기다린다고 좋아지지 않는 투자 자산도 있다"며 "이 경우엔 '리밸런싱'을 통해 차선책을 찾아 보는 것도 좋은 투자전략이 될 수 있다"고 조언했다.

슈퍼리치, 요즘 어떤 투자에 관심이 많나

슈퍼리치의 유형에 따라 본인이 관심을 갖는 분야는 제각각이다. 대개 본인이 성공한 분야에서는 계속 성공을 거둘 것이라는 관성이 많이 작용하는 것으로 보인다. 가령, 제조업으로 부를 만든 슈퍼리치의 경우 금융투자는 자산을 지키는 정도로만 생각하는 경향이 짙다. 또 부동산을 통해 부를 쌓은 슈퍼리치는 '부동산 불패'라는 신념으로 투자처를 찾는다. 다만, 최근에는 기업을 창업해서 IPO 또는 인수합병(M&A), 매각 등을 통해 큰 부를 창출하는 슈퍼리치가 부쩍 늘고 있다. 이들은
스타트업 투자에서부터 점차 성장하는 단계별로 투자금을 유치한다. 이러한 투자법을 '시리즈 A, B, C, D'라 부른다.
최근 신흥 슈퍼리치들은 주로 시리즈 'B, C 단계'에서 투자를 해서, 기업 상장 시점에 투자금을 회수하곤 한다. 공모주 청약으로 일반 투자자들의 돈이 수십조원씩 몰릴 때 이런 투자자들은 투자금을 회수, 큰 수익을 챙기고 있다.
일례로 클럽원한남에서는 '곰표맥주'로 유명한 세븐브로이맥주(주)의 주식에 지난 6월에 투자자를 모집했다. 수제맥주로 동일한 유형의 사업을 하는 제주맥주(주)의 경우 올해 5월에 상장을 하면서 2018년에 비상장주식 사전 투자자들이 3배 이상의 수익을 거뒀다. 이 같은 투자는 혼자서 하기가 쉽지 않은데 PB센터 등 상품에 대한 협상력(Bargaining Power)을 확보한 곳에서 사모펀드를 통해 투자할 수 있다. 소위 '그들만의 리그'인 셈이다.

8월 기준금리 인상 전망이 나오고 있다. 금리 상승기 중요하게 생각해야 할 점은

잘 아시다시피 인플레이션은 지속적인 물가의 상승을 의미한다. 경제가 정상적으로 성장을 한다면 물건의 가치, 즉 가격도 점진적으로 올라간다. 견조한 경제성장 중에는 근로자들의 소득도 함께 상승하기 때문에 적정 범위내에서의 인플레이션은 경제가 발전하고 있고, 그만큼 국가의 경제가 건강하다는 것을 뜻한다. 하지만 지금 발생하는 인플레이션은 근로자나 자영업자의 소득이 정체 또는 줄어든 상황에서 물가가 올라가는 인플레이션이다. 근로를 통한 경제의 성장이 발판이 된게 아니라, 정부와 중앙은행의 정책에 따른 인위적인 유동성 확대 그리고 금리의 인하를 통해 발생한 건강하지 못한 인플레이션이라고 보여진다. 결국 결자해지 차원에서 중앙은행에서는 적정한 시점에 유동성을 회수하려 할 것이다. 기준금리 상승기에는 한번 정도의 인상으로는 효과가 크다고 볼 수 없다. 시차를 두고 몇 차례 기준금리가 올라갈 것으로 예상된다. 이를 감안하면 예적금은 고정금리형 투자보다는 변동금리형 투자가 유리할 것이고, 반대로 대출의 경우에는 변동금리 보다는 고정금리로 대출을 받는 것이 낫다. 또 금리성 상품의 경우 만기가 장기인 상품보다는 단기인 상품에 투자를 하는 것이 유리하다. 주식 투자의 경우 자산시장에 참여하는 투자자들의 개별심리가 어느 쪽으로 더 많이 몰리느냐에 따라서 그 방향이 결정될 것이다. 현재까지는 미국의 3대 지수가 사상 최고치를 경신하는 등 아직은 투자심리 측면에서는 기준금리의 인상 속도가 그리 빠르게 올 것 같지는 않다. 문제는 지난해 3~4월의 글로벌 주가 폭락에서도 경험했듯이 투자심리는 반대방향으로 움직이기 시작하면 그 폭과 속도가 급격하다는 점을 고려하고 있어야 한다.
현재의 상황은 어찌보면 '심리게임'으로 볼 수 있다. 지금 투자를 시작하면 10% 정도를 벌 수 있는데, 상황이 변하면 20% 정도 손실을 볼 수 있는 상황인 것 같다. 즉, 언제 조정이 오더라도 이상할 것이 없는 상황이라는 얘기다. 그런 의미에서 본다면 지금의 자산전략은 일단 목표 수익률을 낮추고, 발생한 수익은 일단 현금화 하는 것이 현명할 것 같다.

이제 주식도 비트코인도 시들하다고들 한다. 유망 투자처는

개인적으로 비트코인에 대한 전망 자체가 무의미 하다고 생각한다. 비트코인이라는 자산 자체가 내재한 정확한 가치 산정이 쉽지 않고, 일례로 테슬라의 CEO인 일론 머스크의 한마디에 급등락을 거듭하는 자산이 과연 정상적인 전망을 통한 투자자산으로 볼 수 있느냐는 것이다. VIP 손님들이 비트코인에 투자를 한다거나, 이로 인해 한 몫 챙겼다는 이야기를 들어 본 적이 없다. 비트코인에 대한 투자는 투자자 각자의 영역으로 남겨둬야 할 문제인 것 같다.
앞으로는 개별회사가 아닌, 산업섹터에 투자하라고 조언하고 있다. 단기적인 급등락은 있겠으나 장기적으로 성장할 수 밖에 없는 산업에 투자를 하면 적어도 실패는 하지 않을 것이다. 제가 테슬라라는 전기차 회사를 처음 들어본 것이 2012년께 였다. 그 당시엔 '놀이 공원에 있는 전기차 정도 되겠지'라고 생각을 했다. 당연히 투자도 못했다. 이를 통해 배운 점은 수많은 회사를 일일이 분석하고 선정해서 투자할 능력이 부족하다면 미래가 밝은 산업섹터에 투자해야 겠다는 것이었다. 지금으로 치면 전기차와, 2차전지 산업일 것이다. 장기적으로는 친환경 산업 관련 ETF, 메타버스 산업 관련 ETF, 통신위성 등 우주산업을 기반으로 한 차세대 통신 관련 ETF 등이 유망한 분야로 꼽힌다.

아파트 등 부동산 시장 전망은

예전에 읽은 글인데, 1980년대 미국 타임지 표지에 도쿄 도심에 있는 일왕이 거주하는 '궁'과 미국 '캘리포니아'의 지도가 함께 나왔다고 한다. 이는 일본의 궁과 미국 캘리포니아의 전체 토지 가격이 맞먹는다는 의미었다, 일본 부동산 버블의 상징적인 메시지인 셈이다.
한국은 아직 그 정도의 버블은 아니지만 현재 정상적이지 않은 건 분명하다. 물론 정상적인 가격의 기준을 어디에 두느냐의 문제인데 일반 근로자의 가처분 소득과 비교했을 때 아파트 가격이 지나치게 높다는 얘기다. 소득 대비 그리고 소득성장률과 비교했을 때도 많이 오른 것은 사실이다. 지금도 신고가를 기록하면서 거래가 이뤄지고 있는데, 부동산 정책을 담당하는 정부 입장에서는 더 올라가는 것도 부담이지만, 이전 상태로 폭락하는 것은 더 큰 부담일 수 있다. 가계의 부실, 대출을 해준 금융기관의 부실, 경제 성장률의 하락 등 고통을 감내해야 할 부분이 상상을 초월할 수 있기 때문이다.
향후 부동산 시장은 양극화가 이뤄질 수 밖에 없는 상황이다. 산업구조의 변화에 따라 신흥 자산가들이 지속적으로 나오고 있는 상황에서 이들이 선호하는 지역은 가격 조정이 크지 않을 것으로 예상된다. 다만, '저쪽 동내가 얼마이니 우리 동내가 얼마정도는 돼야 한다'는 논리로 상승한 지역은 점진적으로 조정받을 가능성이 크다.

상가형 점포나 꼬마빌딩에 관심이 높은 은퇴를 앞둔 직장인들이 많다. 투자 시 고려할 점과 유망 투자처는

은퇴를 앞둔 직장인들이 투자를 위해서는 결국 퇴직금을 포함한 본인의 금융자산에 금융기관의 대출을 활용한 레버리지 투자를 해야 할 것이다. 레버리지 투자의 장점은 현재의 낮은 금리로 대출을 빌려서 대출금리 보다 높은 임대수익률을 올린다는 것이 핵심인데 이때 고려해야 할 게 '공실 리스크'와 '대출금리 상승'이다.
레버리지까지 활용해 투자 가능한 금액을 40억~50억원 정도로 가정할 경우 현재는 강남권역 보다는 강북권역이 가능하다. 강남권역은 가격 자체가 워낙 높고 공실이 발생한 건물이 많기 때문에 임대수익률도 2% 초반대에 불과하다. 이러한 건물을 구입했을 경우 금리 상승기에는 버티기가 쉽지 않다. 다만, 낮은 임대 수익률에도 강남권역을 선택하는 투자자들은 임대수익보다는 향후의 가격상승 즉, 자본차익을 예상하고 투자 하는 것이다.
40억~50억원 정도 금액이라면 강북권역은 합정, 홍대, 연남동을 포함한 마포권역으로 관심을 가져볼 만 하다. 하지만 고려할 점은 코로나19로 인한 공실로 임대수익이 발생치 않았음에도 불구, 건물 값이 하락하고 있지 않다는 것이다. 코로나가 종식될 날까지 '버터기' 하고 있는 모습이다. 은퇴자 분들이 상가나 꼬마빌딩에 투자할 경우 첫째도 공실리스크 둘째도 공실리스크를 감안해야 한다. 레버리지를 활용한 투자 시 대출이자 상승 부담으로 인한 임대수익률 하락도 동시에 계산을 하고 투자에 나섰으면 한다.
그리고 젊은층이 많이 몰리는 소위 '핫플레이스'는 이동 주기가 너무 짧다는 것에 유의해야 한다. 이태원, 경리단길. 가로수길, 서울숲, 힙지로 등 젊은층이 몰리는 지역은 흥망성쇠가 그 만큼 빨리 이뤄져 투자 시 주의해야 한다. 그런 측면에선 현재 본인이 거주하고 있는 자신이 가장 잘 아는 동내의 꼬마빌딩이나 상가를 평소에 눈여겨 봤다가 투자하는 것도 좋은 대안이 될 수 있다.
[류영상 매경닷컴 기자]