취득세 양도세 '틈새'…읍면 3억 미만 아파트 갭투자 성행하는 이유

↑ 조정대상지역인 경기도 남양주시 호평동의 한 중개업소 모습 [매경DB]

#경기도에 사는 40대 김모씨는 최근 충북 제천에 있는 전용 59㎡ 아파트 한 채를 매입했다. 집 사는 데 들어간 돈은 1억6500만원. 이미 세입자가 살고 있어 보증금 1억4500만원을 제외하고 김씨가 실제 집 매입에 들인 돈은 2000만원이다. 경기도 구리시의 자가 주택에 거주하고 있어 2주택자가 됐지만, 제천 아파트의 공시가격이 1억원 아래라 취득세 중과를 피할 수 있었다. 김씨는 몇 년 동안 제천 아파트를 보유하다 양도소득세 중과를 피할 수 있는 시점에 현재 거래가보다 비싸게 팔겠다는 생각이다.
# 다주택자 규제로 추가매수는 생각도 못했던 이모씨. 그는 최근 지인으로부터 읍·면지역의 3억원 이하 아파트는 양도소득세 중과 규제를 피할 수 있고 양도세 중과여부 계산 시 주택수에도 포함되지 않는다는 말을 들었다. 이씨는 주말마다 3억원 이하 아파트를 찾아 읍·면지역으로 임장을 나가고 있다.
최근 주택을 타깃으로 한 강력한 규제로 마땅찮은 투자처가 없는 이들 사이에서 공시가 1~3억 아파트가 먹잇감으로 떠오르고 있다. 정부가 투기수요를 차단하기 위해 취득세와 양도세 중과 카드를 꺼내들었지만, 이를 피할 수 있는 방법을 찾은 것이다.
13일 주택 및 부동산업계에 따르면, 지난 달 9일 시행된 소득세법 시행령은 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자가 주택을 매도하면 양도차익의 최대 75%를 세금으로 부과한다. 과표구간별로 부과되는 기본세율(6~45%)에 더해 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상자는 30% 포인트의 양도세가 추가되서다.
서울 전역과 수도권 일부 도시에 주택을 보유하고 있는 집주인들의 양도세 부담이 커졌다. 하지만, 수도권과 광역시·특별시에 있더라도 읍·면지역에 있는 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상에서 배제된다. 보유주택 수를 계산할때도 제외된다.
즉, 서울에 아파트 한 채를 보유하고 있다가 경기도 읍·면지역의 공시가 3억원 이하 아파트 한 채를 더 매입한 후 두 집 중 하나를 팔더라도 중과 세율이 붙지 않는다. 다만, 이 규정은 1주택자를 대상으로 하는 양도세 비과세 적용 여부를 판단하거나, 취득세 중과 여부를 결정하는 데는 적용되지 않는다.
앞선 사례의 경우에도 1주택자 비과세 요건에는 해당되지 않아 어느 한 쪽을 매도하면 기본세율은 적용된다. 취득세 산정 시에도 새로 매입한 경기도 읍면지역 주택이 공시가 1억원을 넘는다면 2주택자 기준에 맞춰 실거래가의 8%를 세금으로 내야한다.
공시가격 1억원 미만 아파트에 대한 '갭투자(집값과 전셋값 차이가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식)'가 여전히 성행하는 이유도 이 때문이다. 올해부터 다주택자는 취득세 중과를 적용받지만 공시가 1억원 미만 아파트는 다주택자 취득세 중과 미적용 대상으로 취득세 1.1%만 부담하면 된다
갭투자는 1억원대의 아파트가 많은 지역을 중심으로 두드러졌다. 부동산빅데이터업체 아실이 국토부 자료를 토대로 갭투자 사례를 분석한 결과를 보면, 올해 1~6월 전국에서 가장 갭투자가 많았던 곳은 경기 평택시로 전체 매매거래 7667건 중 731건이 갭투자로 확인됐다. 같은 기간 경기 시흥시도 606건의 갭투자가 체결됐다. 이어 경북 구미시 572건, 춤남 아산시 500건, 경남 김해시 471건, 인천 계양구 438건 , 충북 청주시 성원구 434건 순으로 집계됐다.
취득세 중과 비규제 지역과 달리 양도세 중과를 피할 수 있는 지역은 집값 상승이 예상되는 조정지역대상 내 읍·면지역에 편중돼 있다. 경기도 남양주시와 광주시가 대표적이다. 화도읍과 수동면, 조안면을 뺀 나머지 지역은 조정대상지역으로 지정돼 양도세 중과 대상이지만, 읍·면지역의 3억원 미만 아파트는 예외다. 양도세 부담을 떨칠 수 있는 데다 인접 지역에 왕숙신도시(3기 신도시)가 조성돼 적잖은 시세차익이 예상되기 때문이다.
일례로 남양주 퇴계원읍의 공시가 3억원 미만인 S아파트 84㎡는 지난달 1년 전(1억8300만원, 국토부 실거래 자료 참조) 매매가보다 2억6500만원 오른 4억4800만원에 손바뀜됐다. 남양주시 와부읍 덕소주공3단지의 같은 주택형도 1년 사이 4억6000만원에서 6억2500만원으로 올라 실거래됐다.
경기도 광주 오포읍 T아파트의 전용 84㎡는 지난달 4억2000만원에 거래됐다. 같은 규모·층에서 지난해 6월 신고된 거래액(2억6900만원)보다 1억5000만원 오른 가격이다. 인접한 지역에 있는 E아파트 전용 85㎡도 작년 5월 2억1000만원에 올해 6월 3억5000만원으로 뛰었다.
주택업계 전문가들은 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 읍·면지역의 아파트, 특히 외곽의 나홀로 아파트를 매입하는 것은 집값이 오르더라도 수요가 많지 않아 되팔 때 낭패를 볼 수도 있다고 입을 모은다. 또 추후 읍·면 지역이 동으로 승격될 경우 양도세 중과가 적용되는 만큼, 단기차익을 노리는 것은 위험하다고 경고한다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "서울 등 수도권 집값이 오른 이후 읍·면지역으로 매수 수요가 몰리고 취득세 중과를 피할 수 있는 지방의 1억원 아파트에 투자금이 이동하고 있다"면서 "개발호재가 없는 지역에 양도세나 취득세 중과에 걸리지 않는다고 덜컥 아파트를 샀다가 세입자 갱신청구권을 요구할 경우 최대 4년 동안 자금이 묶일 수 있는 만큼 묻지마식 투자는 지양해야 한다"고 조언했다.
[조성신 매경닷컴 기자]