일반인 절반 "올 하반기 주택값 보합 또는 하락"…실상은 수도권 집값 상승세 확대

↑ 서울 롯데월드타워 전망대에서 바라 본 은마아파트 전경 [매경DB]

직방이 올해 하반기 수도권 지역의 주택 매매가격의 예상 추이를 묻는 설문조사에 응답자 절반 가량(49.2%)이 '하락(보합)'한다고 답했다. 하지만, 이런 예상과 달리 '2·4 주택 공급대책' 발표 이후 주춤했던 서울 아파트값은 최근 상승세가 더욱 강해지고 있다. 서울 외곽과 수도권 아파트값도 광역급행철도(GTX)라는 강력한 호재에 올라탄 모습이다.
12일 직방에 따르면, 올 하반기 상승세를 점친 응답자 비율은 경기(53.1%)에서 가장 높았다. 인천과 서울은 각각 52.0%, 47.3%로 나타났다. 이번 설문은 직방 앱 이용자 1669명을 대상으로 지난달 14~28일 실시했다.
주택 매매가격이 상승할 것으로 예상하는 이유로는 '전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환'(25.6%), '신규 공급 물량 부족'(23.4%), '경기 회복 기대'(11.9%), '교통·정비사업 등 개발호재'(10.9%) 순으로 응답한 반면, 하락을 예상하는 이들은 '현재 가격 수준이 높다고 생각돼서'(47.6%), '매매 수요 위축'(14.8%), '부동산 대출 규제'(12.8%), '보유세·양도세 등 세제 강화'(10.9%)를 이유로 들었다.
'상승'을 예상한 응답자 비율이 작년 같은 시기 실시한 설문조사(59.0%)보다 9% 가량 하락한 것과 달리 최근 서울의 집값 상승은 강남·북을 가리지 않고 전지역에서 오르는 모양새다. 이런 분위기는 인근 수도권 지역으로까지 옮겨붙고 있다.

정부 규제 비웃는 서울 아파트값

이날 한국부동산원 자료에 따르면 서울의 아파트값은 최근 8주 연속 0.1%대 상승률을 이어가며 오름폭이 확대되고 있다.
서울 아파트값은 올해 1월 첫째 주부터 2월 첫째 주까지 0.06%에서 0.10%까지 매주 상승 폭을 키우다가 주택 공급을 골자로 한 '2·4 대책 발표' 이후 오름폭이 줄면서 4월 첫째 주에는 0.05%까지 내려갔다. 이후 4월 재보궐선거로 인한 재건축 규제 완화 기대감에 반등했고 최근까지 상승세가 이어지고 있다. 특히 강남권 고가 단지가 치고 나가면 외곽의 중저가 아파트가 쫓아가는 형국이어서 서울 진지역에서 도미노 집값 상승 현상이 나타나고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "강남권 재건축 추진 아파트값이 단기간에 급등하면서 가격 천장을 크게 높여 놓자 비강남권 아파트값이 아직 저렴하다고 느껴지는 착시현상이 있다"며 "수도권 주요 지역 아파트값도 서울에 못지않게 오르면서 중저가 아파트값이 가격 키 맞추기를 하는 것으로 보인다"고 말했다.
강남구의 ㎡당 아파트 평균 매매가격은 지난6월 2335만원(KB국민은행 시세 참조)으로 서울에서 가장 높았다. 이는 2년 전(1770만원)과 비교해 564만원 오른 가격이다. 전용 85㎡(33평)로 환산하면 15억원에서 19억8000만원으로 뛴 셈이다.
강남구의 이어 서초구와 송파구의 ㎡당 아파트값도 274만원, 1699만원을 기록했다. 전용 85㎡ 환산 시 송파구는 2년 전 대비 10억원에서 14억4000만원으로, 서초구는 13억2000만원에서 17억6000만원으로 각각 상승했다.
이달 9일에는 지난 4월 말 서울시가 압구정동 등 4개 지역을 토지거래허가구역으로 묶은 이후 압구정동에서 신고된 첫 거래가 나왔다. 압구정 한양8차 전용 210.1㎡는 지난 9일 66억원(15층)에 매매계약이 체결됐는데 이 가격은 1년 전(47억8000만원) 실거래가보다 18억2000만원 오른 가격이다.
토지거래허가구역 지정 이후 압구정동의 아파트 거래는 사실상 멈췄지만, 향후 재건축 추진 속도가 빨라질 것이란 기대감에 호가는 꾸준히 오르고 있다고 주변 공인중개사들은 입을 모은다.

서울 외곽·수도권 '가격 키 맞추기'

↑ 노원구 도봉구 아파트 밀집지 모습 [매경DB]

서울 외곽과 수도권 아파트값도 광역급행철도(GTX) 호재 등을 안고 급등하고 있다.
KB의 ㎡당 아파트 평균 매매가격을 보면 올 상반기 서울에서 집값이 가장 크게 뛴 지역은 도봉구로, 올해 들어 6개월 동안 무려 17.5% 뛰었다. 이어 노원구 16.1%) 동작구 12.9%, 구로구 11.7%, 강동구 11.4% 등 외곽 지역의 상승세가 컸다. 마포구 10.7%, 관악구 10.5%, 양천구 10.3%, 성동·강서구 10.2% 등도 10% 넘는 상승률을 보였다.
이들 지역은 강남·도심권보다 낮게 유지되고 있는 집값에 20∼30대 실수요가 몰리면서 중저가 단지를 중심으로 '키 맞추기'에 들어간 것으로 풀이된다. 일례로 상계주공6단지 전용 58.01㎡는 지난 6일 9억원(12층)에 신고가로 거래됐다. 해당 주택형은 지난해 12월에만 해도 6억5000만~7억4000만원에 거래됐었다.
서울 외곽에서 밀려난 탈(脫)서울 수요는 경기·인천 등의 집값을 끌어 올리고 있다. 부동산원의 주간 통계 기준 올해 들어 지난주까지 아파트값이 가장 많이 오른 광역시·도는 인천(12.35%)과 경기(10.81%)로, 서울(2.45%) 상승률의 4.4∼5.0배에 달한다.
경기의 경우 의왕시 23.63%, 시흥시 22.00%, 안산시 20.20%, 안양 동안구 19.07% 순으로, 인천은 연수구 18.60%·서구 12.97% 등 수도권광역급행철도(GTX) 교통 호재가 있는 지역을 중심으로 집값의 뜀폭이 컸다.
이달 3기 신도시 사전청약이 시작되면 수도권의 아파트값이 안정될 것이란 의견이 많다. 하지만, 무주택 실수요자에 대한 대출한도 최대 4억원까지 확대하는 시행이 이달부터 시행되면서 매매 수요가 기존 주택시장으로 유입될 가능성이 높다고 업계 전문가들은 보고 있다.
윤지해 부동산114 연구원은 "3기 신도시 사전청약이 무주택 실수요자층을 다독이는 데는 상당한 도움이 될 것으로 예상된다"면서도 "본청약에서 실제 입주까지 최소 3∼4년이 걸리고 전매제한이 최대 10년에 이르는 만큼 청약 대기자의 고민이 깊어질 것으로 보인다"고 말했다.
금리인상 가능성이 커지면서 올 하반기 주택매매가격 하락을 전망하는 의견도 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "이달부터 무주택, 서민 실수요자 대상으로 주택담보대출비율(LTV)이 완화됐고 3기 신도시 등 사전청약이 시작된다"면서 "투자가 아닌 실수요를 대상으로 한 규제 완화와 공급정책으로 하반기 주택가격에 추가적인 변수가 될 것으로 예상되며, 내년 대선을 앞두고 후보자별로 발표되는 부동산정책 공약도 시장에 큰 영향을 줄 수 있다"고 내다봤다.
[조성신 매경닷컴 기자]