"세상 바뀐게 언제인데"…인기급등 중대형 오피스텔 규제에 공급제로

서울과 수도권 집값이 크게 오르면서 '아파텔'로 불리는 중대형 오피스텔 몸값이 달아오르고 있다.
지난해 7월 이후 전용면적 40㎡ 이하 소형 오피스텔 가격은 줄곧 내리막을 걷고 있는 반면 전용 85㎡ 초과는 쉼 없이 가격이 올랐다. 중대형 오피스텔은 폭발적인 집값 상승과 전세난에 내몰린 실수요자들 발길이 몰리고 있는 반면 주로 임대 목적으로 활용되는 소형 오피스텔은 세금 부담이 급격히 커져 온도 차를 나타내고 있다. 이런 시장 수요에도 정부 건축 규제로 전용 85㎡ 초과 오피스텔 공급은 사실상 명맥이 끊긴 것으로 나타났다.
11일 한국부동산원에 따르면 전국 전용 85㎡ 초과 오피스텔 가격은 지난해 7월 이후 지난 5월까지 4.3% 상승한 것으로 나타났다. 같은 기간 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔 가격이 0.6% 하락한 것과는 반대 흐름이다. 전용 85㎡ 초과 오피스텔은 같은 기간 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하(1.4%), 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하(3.6%)의 가격 상승률도 앞질렀다.
실제 서울과 수도권을 중심으로는 최근 1년 새 수억 원씩 몸값이 뛰어 거래된 매물도 등장했다. 서울 역삼동 역삼이스타빌 전용 97㎡는 지난달 6일 10억6000만원(8층)에 거래돼 신고가를 썼다. 지난해 11월 거래된 같은 면적 매물(8억2000만원·5층) 대비 2억원 이상 오른 가격이다. 경기 성남시 정자아이파크 전용 94.8㎡도 지난달 10억8000만원(10층)에 거래돼 같은 면적 매물 중 처음 10억원을 뚫어냈다. 지난해 12월 거래된 8억9800만원 대비 2억원가량 오른 금액이다.
주거용 오피스텔(공시가격 1억원 초과)도 세금 부과 시 주택 수에 포함하는 법안이 지난해 8월부터 시행됐지만 중대형 오피스텔은 수요가 꾸준히 이어지고 있다. 다주택자들의 세 부담이 커지면서 임대 수익을 목적으로 하는 소형 오피스텔 처분 매물이 시장에 대거 나오는 것과는 대비된다. 아파트를 대신할 수 있는 데다 무주택 청약 자격을 유지할 수 있어 청약 대기 수요자들의 선택지가 되고 있다.
다만 시장 수요에도 불구하고 공급은 사실상 명맥이 끊겼다. 부동산114에 따르면 오피스텔은 올해 7월 초까지 총 1만9486가구가 분양됐는데, 전용 40㎡ 이하가 1만3119가구로 대다수를 차지했다. 전용 85㎡ 초과 오피스텔은 지난해부터 최근까지 단 1가구도 신규 공급되지 않았다.
민간 시행사에서는 정부의 바닥 난방 규제가 발목을 잡고 있다는 목소리를 내고 있다. 오피스텔 난방 관련 규제는 1986년 시작됐는데, 당시 오피스텔은 주거용으로 쓰지 말라는 취지에서 바닥 난방이 전면 금지됐다. 1995년 규제가 전면 폐지됐다가 2004년 다시 바닥 난방 금지에 대한 규제가 생겼다. 2006년 말부터 전용 50㎡ 이하만 바닥 난방이 가능하도록 규제가 완화됐다가 2009년부터는 전용 85㎡ 이하에 대해서까지 규제 완화의 폭이 넓어졌다.
오피스텔은 전용률이 낮아 아파트와 공급면적이 같더라도 전용면적이 작다. 아파트 전용 84㎡와 공급면적이 비슷한 오피스텔은 전용 120㎡ 정도다. 민간 시행사에서는 전용 85㎡ 초과 오피스텔의 경우 준공 승인을 받은 뒤 바닥을 재시공하는 형태로 보완하고 있다.
한 민간 시행사 관계자는 "주택 공급이 모자라 호텔을 주거용으로 개조해 공급하겠다고 하면서, 정작 수요가 높은 주거 상품을 내놓고 싶어도 규제가 발목을 잡고 있다"고 설명했다.
정부는 바닥 난방 규제 완화에 대해 부정적인 입장이다. 국토교통부 건축정책과 관계자는 "시장 수요가 있다는 것만으로 기존 규제를 바꿀 수는 없다"며 "오피스텔 바닥 난방 규제를 풀어버리면 상업지역에 주택시설이 대거 들어가게 되고, 학교와 도로 등 주변 기반시설 부족 문제뿐만 아니라 상하수도 용량 등 건물 내부 문제도 발생하게 된다"고 염려했다.
[유준호 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]