7월부터 가계대출 확 조인다는데…DSR, DTI가 뭔가요

↑ 사진=게티이미지뱅크

[김혜순의 슬기로운 금융생활] 다음달 1일부터 서울 등 규제지역에서 6억원이 넘는 집에 대해 주택담보대출을 받거나 1억원 이상 신용대출을 받을 때에는 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 적용된다. 내년 7월부터는 총 대출액이 2억원을 넘어도 DSR 규제 대상이 된다. 2023년 7월에는 총 대출액이 1억원 이상인 모든 차주에 대해 DSR 규제가 전면 적용될 예정이다.

▷DSR는 무엇인가.
-DSR(Debt Service Ratio)는 '총부채원리금상환비율'로 대출받으려는 사람의 연소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환 비율을 뜻한다.
여기서 금융부채는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 포함한다. 소득은 근로소득 원천징수 영수증, 소득금액 증명원, 사업소득 원천징수 영수증, 연금증서 등으로 증빙하면 되지만 주부, 학생, 프리랜서, 은퇴자 등은 국민연금공단, 건강보험공단 등 공공기관 발급 자료나 이자, 배당금, 임대료, 카드 사용액 등의 자료로 소득을 산정받을 수 있다.
DSR는 대출받는 사람이 모든 금융회사에 보유한 대출원금과 이자상환액이 소득 대비 얼마나 부담이 되는지를 나타내는 수치다. 수치가 낮을수록 상환 능력이 높다고 볼 수 있다. 이번 정부의 DSR 규제 강화는 대출할 때 상환능력을 더 깐깐하게 보겠다는 취지다.

▷DSR는 어떻게 계산하나.
-예를 들어 연소득이 5000만원인 A씨가 매년 갚아야 할 대출원리금이 3000만원이라면 A씨의 DSR는 60%가 된다. 연소득 5000만원인 직장인 B씨가 다른 대출이 없다고 가정했을 때 금리 연 2.5%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주택담보대출을 받는다면 4억2200만원까지 가능하다. 만기를 20년으로 줄이면 한도도 3억1500만원으로 낮아진다. 같은 돈을 빌린다면 만기를 길게 잡는 것이 대출 한도 확보에 유리하다. 연소득 2000만원인 직장인은 만기 20년, 30년 주담대를 각각 1억2600만원, 1억6900만원까지 빌릴 수 있다.

▷DSR 규제 강화는 소득이 낮은 청년층에게 불리하게 작용할 텐데.
-금융당국은 청년층의 DSR를 산정할 때 대출 만기까지 예상되는 연평균 소득을 계산해 이를 대출한도에 반영하기로 했다. 지난 10일 공고한 '가계대출에 대한 리스크 관리기준 행정지도'에 미래 소득 인정 기준이 구체적으로 명시됐다. 그 내용은 근로소득 증빙자료를 제출한 무주택자로서 대출자와 배우자의 미래 소득 증가가 예상되는 경우에는 그 증가분을 반영해 연소득 산정이 가능하다는 것이다.

▷기존에 적용되던 DTI(Debt to income)는 무엇인가.
-DTI는 '총부채상환비율'로 대출받으려는 사람의 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자상환액 비율을 뜻한다. DSR가 DTI보다 엄격한 방식으로 주택담보대출을 뺀 기타 대출에서 이자만 계산하느냐, 원리금 상환액을 계산하느냐의 차이가 있다. 기존에는 은행에서 주택담보대출을 받을 때 이미 다른 금융기관 대출이 있더라도 '이자만 갚는다'고 가정하고 상환능력을 계산했다. 그동안은 당장 이자만 갚고 원금은 만기에 갚으면 되는 거치식 대출상품도 많았고 신용대출 등은 만기 연장이 당연시되는 분위기라 큰 문제가 없었다. 그러나 가계부채가 급증하자 정부는 원리금을 함께 갚아 나가는 분할상환식 대출상품을 장려하고 있다.

▷앞으로 DSR와 DTI가 어떻게 적용되나.
-DTI는 투기·투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%를 적용받는다. 그러나 서민·실수요자가 주택담보대출을 받을 때 투기·투기과열지구는 20%, 조정대상지역은 10%까지 우대받을 수 있다. 다만 은행권 관계자는 "DSR 조건이 DTI보다 훨씬 엄격한 조건으로, 7월부터는 DSR만 맞추면 DTI는 자동으로 맞춰진다"며 "차주별 DSR 40% 규제로 DTI 의미가 약화될 것"이라고 전망했다.
[김혜순 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]