"집 구하는데 근저당이 뭐에요?"...독립 꿈꾸는 2030 체크리스트는 ?

↑ 청주시 충북대학교 대학가에 임차인을 구하는 전단이 여기저기 붙어있다.[사진 출처 = 연합뉴스]

# 30대 직장인 A씨는 4월 1억 5000만원에 나온 전셋집을 찾았다. 어렵사리 찾은 예산 범위 안에 들어오는 집인데다 주거 환경도 나쁘지 않았다.
독립의 꿈에 들뜬 A씨 부동산 중개업자를 믿고 등기부등본도 확인하지 않고 일단 가계약금 100만원부터 걸었다. 그렇게 하는 것이란 부동산 중개업소의 말만 철썩같이 믿었다. 나중에 안 사실은 집주인이 A씨가 계약한 집을 경매에서 9600만원에 사들였다는 것이다. 황당하다 못해 분노한 A씨는 계약을 포기하고 가계약금의 절반을 날려버렸다.

처음으로 부모님의 그늘을 벗어나 독립을 꿈꾸는 2030. 첫 관문은 살 집 구하기다. 첫 부동산 거래에 살얼음판을 걷듯 조심하지만 모든 것이 생소하다보니 실수도 많다.
2030을 대상으로 한 전월세 사기가 매년 반복되는 이유다.
부동산 거래에 익숙한 사람들 입장에선 황당할 수 있는 사례도 많지만 드문 일은 아니다. 최근엔 전세 사기 피해자라며 대책 마련을 촉구하는 청와대 청원이 올라오기도 했다.

근저당·채권최고액 확인하세요

전월세 사기 방지의 첫 단계는 부동산 계약시 등기부등본 확인이다. 등기부등본은 이른바 해당 건물의 '이력서', '자기소개서'라고 보면 된다.
등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소 사이트에서 볼 수 있다. 계약을 했건, 안 했건 집주소만 알면 어디라도 다 등기부등본을 떼볼 수 있다.
막상 등기부등본을 보면 뭘 봐야 할지 막막하다. 가장 먼저 확인해야 할 부분은 을구에 근저당권과 채권최고액이다. 근저당권은 집주인이 대출을 받으면서 집을 담보로 잡았는지를 말해준다.
만약 집주인이 대출금을 제대로 갚지 못했을 때 집이 경매에 넘어갈 수도 있다는 것을 뜻한다. 채권최고액은 집을 담보로 대출을 해준 주체가 집주인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액이다. 보통 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정한다.
간단히 말하자면 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지를 보여주는 것이다. 집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 보증금보다 적다면 나중에 전세금을 다 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.
보통 채권최고액과 전월세 보증금을 합한 금액이 70% 이상일 경우 보증금을 날릴 위험이 있다고 본다.
예를 들어 매매가가 1억인 오피스텔을 생각해보자. 집주인이 은행에서 6000만원을 대출받아 등기부등본상에 채권최고액이 7400만원으로 기재가 돼있다. 이런 집에 전세나 월세로 들어가는 것은 위험하다.
시세가 1억원이긴 하나 경매에 넘어가면 1억원에 낙찰될지 8000만원에 낙찰될지 예상하기 어렵다. 경매 낙찰금액에서 은행이 대출금 6000만원을 먼저 회수하고 난 뒤 남는 금액으로 보증금을 받아야 한다.
등기부등본에서는 현재뿐만 아니라 과거의 압류, 가압류, 근저당 설정 등의 기록도 볼 수 있다. 현재는 정리가 됐지만 과거에 압류 등이 반복되고 여러 금융회사에서 근저당권을 설정한 기록이 있다면 계약을 피하는 게 낫다.
계약을 체결한 뒤엔 바로 동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 한다.
확정일자를 받은 날짜를 기준으로 보증금을 청구할 수 있는 우선순위에 이름을 올릴 수 있다.
이 정도로도 불안하다면 전세금 보증보험에 들어두는 것도 방법이다. 확정일자와 달리 보험이다보니 비용은 발생한다. 또 보증보험은 계약 후 일정기간(최대 1년)이 지나면 신청할 수 없다.

진짜 집주인 맞는지 확인, 또 확인

전월세 사기 중에 종종 집주인 행세를 하면서 계약금이나 보증금을 먹튀하는 수법도 있다.
등기부등본 갑구에 집주인의 인적사항이 나온다. 갑구는 해당 건물에 대한 소유권에 관한 사항을 기재한 것이다.
현재 해당 건물에 대한 소유자가 누구인지에 대한 내용이 포함된다. 소유자가 여러명일 경우 각 소유자에 대한 지분까지 기재된다.
문제는 집주인이라고 나타난 사람이 등기부등본상에 나오는 사람과 동일인인지를 제대로 확인하지 않는 경우가 많다는 것이다.
등기부등본은 소유 여부와 상관 없이 누구나 뗄 수 있는 서류라는 점을 명심해야 한다.
계약금을 내기 전 신분증 확인하는 과정이 필요하다.
집주인이 나타나지 않고 다른 사람에게 임대 계약을 위임했다고 하는 경우도 종종 있다.
위임장도 문제가 발생하는 경우가 있기 때문에 실제 계약서는 본인이 직접 와서 작성해달라고 하는 것이 깔끔하다.

90년대생 김정은 기자가 2030들의 세상 사는 이야기를 전합니다. 네이버 기자페이지 ☞구독☜(글자를 클릭하시면 링크로 연결됩니다) 해주시면 다음 기사를 쉽게 받아 보실 수 있습니다.

[김정은 매경닷컴 기자 1derland@mk.co.kr]