대출규제 거세다더니 연 소득 1억 이상엔 '미풍'

금융당국이 소득에 비례해 대출받을 수 있는 대출자별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 단계별로 확대 적용하겠다고 밝혔지만, 연 소득 1억원이 넘는 고소득자의 대출 한도에는 큰 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 반면 소득이 적은 고령층과 은퇴자, 서민의 담보 중심에서 소득 중심으로 대출 관행이 바뀌면 받을 수 있는 대출 한도가 크게 줄어들 것으로 예상된다.
2일 매일경제가 시중은행 등을 통해 시뮬레이션해 본 결과 연 소득 1억400만원인 대출자가 투기지역에 위치한 시가 10억원 상당의 주택을 구매하는 경우 DSR 조치가 강화되는 내년 7월 이후에도 주택담보대출 최대 한도인 3억8000만원을 받을 수 있는 것으로 나타났다. 현재 투기지역과 투기과열지구에서 시가 9억원까지는 주택담보대출비율(LTV) 40%, 9억원 초과분에 대해서는 LTV 20%가 적용된다.
이 대출자는 소득의 100%인 약 1억원을 연 3.0% 금리의 한도대출(마이너스통장대출)을 보유하고 있는 것으로 가정했다. 금융위원회에 따르면 DSR 산정 시 적용되는 신용대출 만기는 현재 10년에서 올해 7월부터는 7년으로 줄어든다. 내년 하반기부터는 산정 만기가 5년으로 하향 조정된다. 이 대출자는 현재 기준으로 DSR 산정 시 마이너스통장 원리금이 1300만원으로 계산되지만 내년 하반기부터는 2300만원으로 대폭 늘어나게 된다. 하지만 이 경우에도 DSR는 40%를 넘지 않아 주택담보대출 한도에는 영향이 없다.
반면 연 소득 1억원 이하 대출자의 경우 내년 하반기부터 사정이 달라진다. 앞선 사례와 동일하게 1억원 한도의 한도대출을 보유한 연 소득 9000만원의 대출자가 주택담보대출 3억8000만원을 받을 경우 DSR가 40%를 넘어서기 때문이다. 이 대출자는 주택담보대출 한도를 대폭 줄이거나 한도대출을 상환해 주택담보대출 한도를 늘리는 선택을 해야만 한다. 금융권 관계자는 "소득이 높은 사람이 더 많은 대출을 받아 양질의 자산을 구입할 수 있게 된다"며 "자산 가격이 상승하면 빈부 격차가 더 커질 수 있다"고 말했다.
또 소득 수준에 따라 대출이 가능해지면서 소득 없이 자산을 보유한 고령층 은퇴자와 저소득 서민들이 대출 시장에서 소외될 수 있다는 우려가 나온다. 만약 퇴직자가 규제 지역이 아닌 곳에 주택을 보유하고 있다면 현재는 소득이 부족해도 이를 담보로 활용해 대출이 가능하다. 하지만 DSR 규제가 전면 시행되면 보유한 자산 가격이 높더라도 대출이 대폭 제한된다.
한편 금융당국은 내년 7월부터 DSR 산정 시 갚아야 할 부채 원리금에 카드론을 포함시키기로 했다. 금융위 관계자는 "카드론은 원칙적으로 DSR 규제에 적용돼야 하지만 기술적으로 포함이 어려운 측면이 있었다"며 "내년 7월부터 규제 대상에 포함될 것"이라고 말했다.
[김유신 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]