"내일이면 늦으리" 토지거래허가 시행 전 막바지 거래 활발

↑ 압구정 현대아파트 전경 [사진 = 한주형 기자]

지난 21일 서울시가 발표한 토지거래허가구역 지정이 오는 27일부터 본격 시행된다. 대다수 규제 대상 주민들은 곧 재건축 규제를 풀어줄 거라는 신호로 여기고 있다. 여의도·목동 등의 재건축 단지를 중심으로 서둘러 거래하려는 움직임이 시행 하루 전인 오늘(26일)까지 이어질 것으로 보인다.
주택업계에 따르면 압구정 현대·한양 등 24개 단지, 여의도 시범·삼부 등 16개 단지, 목동 14개 단지와 성수 전략정비구역 등은 1년간 토지거래허가구역으로 묶인다. 토지거래허가구역으로 지정되면 대지 지분 주거용 18㎡, 상업용 20㎡ 초과 부동산을 매입할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 한다.
지정 구역에서 내 집 마련을 하려는 이들은 이날까지 부동산 매매 계약서를 쓰고 계약금을 입금해야 한다. 실거주 목적의 구입은 이후에도 가능하지만, 추후에 본인이 들어가 살 집을 미리 전세를 끼고 사두려는 이들에겐 딱 하루가 남은 셈이다. 구매 후 2년 동안 실거주 해야하기 때문에 '갭투자'는 불가능해진다.
이로 인해 규제 시행에 앞서 서둘러 거래를 진행하려는 움직임이 속속 확인되고 있다. 실제 여의도·목동 등의 재건축 단지에서 규제 전 '막바지 거래'가 속속 이뤄지고 있다. 규제 발효 전 거래를 원하는 매수자들의 문의가 빗발치고 있지만, 서울시가 곧 재건축 규제를 풀어줘 사업 추진이 속도를 낼 것이라는 기대감에 집주인들은 물건을 거둬들이거나 호가를 높이고 있다.

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목동 4일간 10여건 매매 이뤄져

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부동산중개업계에 따르면 규제 발표 당일인 지난 21일 영등포구 여의도동 시범아파트 전용 118.12㎡가 신고가인 26억원에 거래됐다. 이 주택형은 지난해 7월 20억원(8층)에 신고가로 거래된 이후 올해 1월 21억3000만원(7층), 2월 22억원(5층), 이달 3일 24억원(3층) 등 신고가 경신을 이어왔다.
인근 B 공인 대표는 "규제가 발효되는 27일 이전에 아파트를 사려는 막판 매수 문의가 늘었다"면서 "집주인들은 물건을 들이고 있고 5000만원까지 올려줄 수 있다는 매수자들이 많다"고 말했다.
이번에 규제 지역으로 함께 묶인 여의도 수정아파트와 양천구 목동 신시가지 단지에서도 주말 사이 각각 1건과 10여건의 신고가 거래가 이뤄진 것으로 전해졌다.
목동1단지 인근 S 공인 관계자는 "지난주 수요일 토지거래허가구역 지정 발표 후 토요일까지 4일 동안 1단지에서만 2∼3건 거래가 이뤄졌다"며 "2단지도 2건 계약서를 썼다고 하고 뒷단지들도 거래가 1∼2건씩 있었다"고 말했다.

↑ 서울 성동구 성수전략정비구역1지구 모습 [사진 = 박형기 기자]

성동구 성수동 성수전략정비구역 인근 공인중개사 사무소에도 규제 발표 후 매수 문의가 이어지고 있다.
성수동 G 공인 대표는 "규제 발표 후 매매 관련 문의가 늘어 또다시 들썩이고 있다"며 "거래허가구역으로 묶으면서 집주인들이 '빨리 (개발) 진행하려는구나'라는 신호로 보고 있다. 40평대(3.3㎡당) 6000만원에 내놨는데 어제 계약하자고 하니 7000만원으로 불러서 거래가 안 된 경우도 있다"고 귀띔했다.
이에 비해 초고가 아파트가 몰려 있는 압구정동은 비교적 차분한 분위기다. 압구정 특별계획구역은 올해 들어 6개 구역 중 4개가 조합설립 인가를 받았는데, 이후 거래가 거의 끊긴 상황이다. 작년 '6·17 대책'에서 조합설립 후 아파트를 매수하면 2년간 직접 거주해야 입주권을 주기로 해 조합설립 전까지 매수세가 몰렸고, 조합설립 후에는 거래가 끊겼다는 게 인근 중개업소들의 전언이다.
다만, 실제 거래 여부와 관계 없이 매도 호가는 가파르게 오르고 있다. 정비업계에 따르면 최근 조합이 설립된 압구정 3구역 구현대 전용 84㎡ 매물은 36억원까지 호가를 부르고 있다. 지난달 말 같은 주택형(4층)이 30억원에 거래된 것에 비해 6억원이 오른 가격이다.
압구정동 T 공인 대표는 "성수, 양천 과 달리 이 동네는 이미 매수할 사람은 대부분 거래를 진행한 것으로 봐야 한다"며 "토지거래허가구역 발효 전 매수하려는 사람은 있어도 가격대가 맞지 않고 매물도 없어 거래는 잘 성사되지 않고 있다"고 현재 상황에 대해 설명했다.

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안전진단 완화는 풀어야할 숙제

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토지거래허가구역 대상 주민들은 당분간 거래가 위축되고 가격도 조정을 받지 않을까 우려하고 있지만, 재건축 사업이 본격적으로 추진되면서 중장기적으로는 호재가 될 것이란 기대가 더 큰 상황이다.
안중근 압구정3구역 조합장은 "조합원들은 토지거래허가구역 지정이 일시적으로 거래를 묶어 가격을 억제하겠다는 것이지 장기적으로 가격을 억제하겠다는 의미로 보지 않는다"며 "오 시장 취임을 계기로 지구단위계획 고시로 사업이 빨리 진행되길 바라고 있다"고 말했다.

↑ 목동11단지 전경 [사진 = 이승환 기자]

성수동 H 공인 대표도 "성수전략정비구역 소유주들은 그동안 막혔던 50층 개발이 오 시장 당선 이후 속도를 낼 것이라고 기대했는데, 이번 규제로 기대감이 더 커졌다"며 "지금 집값이 2억∼3억원씩 더 오르면 오 시장도 비판을 받을 테니 이 정도 규제는 당연한 수순으로 보는 분위기"라고 전했다.
다만, 정비사업이 활성화되려면 풀어야할 숙제가 남아 있다. 10여년 간 서울에서 규제 강화 기조가 이어져 왔고, 정부 또한 고강도 규제를 시행하는 중이다. 그만큼 오랫동안 흐른 물길을 돌리기 위한 오세훈 시장과 정부의 신경전은 이어질 것으로 보인다.
대표적으로 안전진단이 있다. 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단은 '도시 및 주거환경정비법' 시행령에 따라 결정되기 때문에 정부의 부동산 정책과 같은 방향으로 완화되는 경향이 있어 왔다. 안전진단의 구조안전성 비율은 2009년 40%에서 2015년 20%로 줄었다. 반면 주거환경 부분은 15%에서 40%까지 늘었다. 객관적인 건물의 안전성 여부보다 주관적인 거주민들의 편리성과 쾌적성에 초점이 맞춰졌다.
하지만 최근 몇 년 사이 구조안전성 비중을 높이는 방향으로 전환됐다. 2018년 2.20 대책이 발표되면서 구조안전성 비중은 다시 50%로 높아지고 주거환경은 15%로 낮아졌다. 정부는 작년에도 '6.17 대책'을 통해 부실 안전진단 제재 수위를 높이고, 2차 안전진단시 현장조사를 강화하겠다고 발표한 바 있다.
안전진단 규제가 강화되면서 일부 단지들은 정비사업 추진에 발목이 잡혔다. 목동 9단지와 11단지가 정밀안전진단에서 재건축 추진이 좌초된 좋은 예다. 여의도의 경우는 간발의 차이로 단지의 희비가 갈렸다. 2018년 규제가 강화된 뒤 안전진단 검사를 받은 광장 아파트 1, 2동은 검사에서 재건축 불가 통보를 받은 데 비해 3동과 5~11동은 조건부 재건축이 가능 판정을 받았다. 지구단위계획을 수립하는 등 정비사업 활성화를 위한 절차를 밟기 위해선 결국 안전진단 규제가 완화돼야 가능할 것으로 보인다.
서울시가 추진하는 재건축 규제 완화가 중앙정부·서울시의회에 막혀 지지부진할 경우 피해를 볼 수 있다는 우려도 나왔다.
목동7단지 준비위원회 관계자는 "토지거래허가구역으로 묶어 거래는 어렵게 해놓고, 막상 재건축 규제는 풀리지 않아 안전진단조차 통과하지 못하면 어쩌나 하는 우려도 있다"며 "주민들은 기대 반 우려 반"이라고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]