40년 초장기 주담대 초읽기…상환방식 따라 경차 한대 값

↑ [사진 제공 = 연합뉴스]

대출 상환방식에 따라 총이자액이 다르다는 것을 잘 알면서도 간과하는 경우가 많다. 특히 정부가 올해 청년층과 무주택자 대상으로 매달 상환하는 원리금(원금+이자) 부담을 줄일 수 있도록 만기 40년의 초장기 주택담보대출(주담대)을 선보일 예정인 가운데, 대출 상환방식에 따라 총이자액 차이가 크게 나는 만큼 대출조건을 꼼꼼히 살펴야 한다.
전문가들은 주담대 만기가 길면 대출기간 동안 납입해야 하는 총이자가 늘어나는 만큼, 당장 상환부담을 줄일 수 있느나 더 많은 대출을 받기 위해 무분별하게 대출기간을 늘리는 선택은 바람직하지 않다고 지적한다.
◆원리금균등, 원금균등, 체증식 뭐지?
7일 은행권에 따르면 주담대 상환방식 중 가장 많이 선택하는 것은 원리금균등 분할상환방식이다. 초기 원금 상환비중이 낮지만 만기까지 매월 원리금 상환액을 동일한 금액으로 맞춰 상환계획을 세우기 쉽다는 장점이 있다.
다음으로 많이 선택하는 방식은 원금균등 분할상환방식이다. 이름처럼 매월 동일한 원금을 상환하며 대출원금을 상환함에 따라 이자도 줄어들어 매월 원리금 상환액이 줄어드는 구조다.
체증식 분할상환방식은 매월 갚아야 하는 원리금 상환액이 점차 증가하는 구조다. 초기 원리금 상환액이 원리금균등, 원금균등 방식보다 가장 적다는 장점이 있다. 이 때문에 체증식 분할상환방식은 현재보다는 앞으로의 상환능력이 나아질 청년층에 추천하는 경향이 있다. 다만, 초기 부담이 낮은 대신 총이자액이 가장 많은 단점이 있다.
만기 일시상환방식은 원금은 만기에 갚고 대출기간 동안은 이자만 내는 방식으로 현재는 전세대출, 신용대출 등을 제외하고 일반적인 주담대에서는 이용할 수 없다.
◆만기 30년, 1억, 연 2.6% 고정…상환방식 따라 이자 1500만원 차이
각 상환방식별로 상환부담은 어떻게 달라질까. 화폐가치 변화와 기회비용을 배제하고 30년 만기의 연 2.6% 고정금리 주담대 1억원을 상환한다고 가정해보자.
은행권에 도움을 받아 계산해 보면 월상환액은 원리금균등이 약 40만원으로 일정한 반면, 원금균등은 처음에는 47만7000원으로 원리금균등보다 많으나, 만기 직전에는 27만9000원까지 줄어든다.
체증식은 초기는 22만1000원으로 월상환액이 가장 부담이 적지만 만기 직전에는 62만3000원까지 늘어 부담이 증가한다.
만기까지 낸 총 이자액은 원금균등이 3910만원으로 가장 적은 반면, 원리금균등은 4410만원, 체증식은 5367만원으로 상환방식 만의 차이로 부담해야 하는 이자액이 최대 1457만원까지 차이가 난다.
동일한 금액을 대출해 상환방식을 달리하는 것 만으로도 차 한대 값이 총이자에서 빠지는 셈이다.
[전종헌 매경닷컴 기자 cap@mk.co.kr]