도심복합사업 토지주 수익률 30%…현금청산 대상자 반발 우려도

정부의 '2·4 공급대책'의 핵심 정책인 '도심 공공주택 복합개발사업' 첫 선도사업 후보지 21곳이 공개됐다.
국토교통부는 31일 첫 선도사업 후보지로 금천구(1), 도봉구(7), 영등포구(4), 은평구(9) 서울 4개 구 21곳을 선정했다고 밝혔다.
도심 공공주택 복합개발사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발하는 사업이다.
국토부는 지자체 제안 후보지 중 공공이 시행주체가 되는 도심공공주택 복합사업에 대해 우선 접수한 지자체를 중심으로 입지요건과 사업성요건 등을 검토한 후 1차 선도사업 후보지를 선정했다고 설명했다.
은평 연신내역세권은 3·6호선 연신내역과 수도권광역급행철도(GTX) 역세권의 풍부한 주택 수요에도 기존 도시계획으론 사업성이 낮아 민간개발이 어렵다고 판단했다. 3중 역세권의 잠재력을 바탕으로 공공이 참여하는 고밀개발을 통해 지구중심 상업기능과 주거기능을 활성화하는 주거상업복합거점으로 조성한다.
도봉 창동 준공업지는 산업시설 없이 모두 주거지역화된 이후 정비되지 않아 도시기반시설 부족과 노후화로 인한 환경이 열악했다. 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도 주거환경개선이 어려운 지역으로 공공참여 사업을 통한 도시기능 재구조화를 추진한다.
영등포 신길동 저층주거지는 신길뉴타운의 중심부 입지에도 2014년 재개발구역이 해제된 후 주거환경 개선 없이 노후화가 진행되는 상황이다. 공공이 참여해 각종 인센티브로 사업성을 개선하고, 저소득 주민을 위한 공공자가주택과 공공임대주택 공급, 근린공원 등을 포함한 주택단지로 조성된다.
금천구 가산다지털단지역세권은 대상지 주변에 국가산단과 남부순환로가 위치해 도시공간구조가 단절돼 개발이 지지부진했다. 또 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도의 주거환경개선이 어려운 상황으로 공공이 참여해 고밀복합개발로 추진한다.
국토부는 이들 후보지에 인센티브를 줘 주민들의 호응을 이끌겠다는 계획이다. 구체적으로 대상지 모두 1~2단계 종상향 지원을 통해 용적률을 현행 대비 평균 238%포인트 높인다. 이럴 경우 민간 재개발 사업과 비교해 111%포인트 높아진다는 게 국토부의 설명이다.
기부채납 비율도 15%로 제한해 분양 물량을 늘려, 사업성을 높여줄 계획이다. 이럴 경우 공급 가구수가 민간 재개발과 비교해 1.4배 증가한 것으로 국토부는 추산했다. 조합원(주민)에게 제공하는 주택의 분양가도 시세 대비 63% 수준으로 정해진다. 용적률 완화, 종상향 등으로 공급 물량이 늘어나면서 사업성이 높아진 결과다. 국토부에 따르면 민간 재개발과 비교해 사업 수익률이 평균 29.6%포인트 향상된다.

---

소유자 10% 동의 요건 확보해야 사업 착수

---

앞으로 토지 등 소유자 10% 동의 요건을 확보하는 후보지는 올 하반기부터 예정지구로 지정돼 사업이 진행된다. 이후 1년 내 토지주 3분의 2 이상이 동의해야 사업이 확정된다.
다만, 최근 땅투기 사태를 통해 공공기관에 대한 국민의 신뢰가 바닥에 떨어진 상황에서 주민들이 얼마나 동의할지는 사업의 성패를 가름할 중요한 변수로 꼽힌다. '2·4 대책' 발표 이후인 2월 5일부터 개발사업 지역의 주택 등 부동산을 취득하면 우선공급권(입주권)을 주지 않고 현금 청산한다는 점도 집단행동과 반발을 초래할 가능성이 있다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "공공주도 개발이 민간 개발보다 사업성과 투명성 측면에서 유리하다고 토지주와 지역 주민들을 설득하는 일이 관건"이라며 "주민 동의를 얼마나 빨리 받아낼 수 있느냐가 중요하다"고 말했다.
박 전문위원은 이어 "2·4대책 이후 주택을 구매한 이들이나 관련 토지주의 사업 동의는 사실상 기대하기 어렵다"면서 "결국 사업의 성패는 참여 의향을 높일 수 있도록 충분한 주민설명회와 정보제공, 컨설팅 서비스에 달렸다"고 덧붙였다.
국토부는 1차 후보지는 향후 지자체 등과 협의해 조속히 세부 사업계획안을 수립한다는 방침이다. 이어 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지 등 소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지는 오는 7월부터 예정지구로 지정해 개발할 예정이다.
예정지구 지정 후 1년 이내 토지주 3분의 2(면적기준 2분의 1) 이상 동의가 있어야 사업이 확정된다. 기간 내 동의율 확보 실패 시 사업은 자동 취소된다.
윤성원 국토부 1차관은 "예정지구 지정을 위해서는 주민동의율 10% 필요, 본 지구 지정을 위해서는 주민 3분의 2 이상 동의가 필요한데 그 절차를 발빠르게 이행할 것"이라며 "21곳 후보지가 전혀 주민 의사와 동떨어지게, 정부 혼자 결정해서 발표하는 건 아니다"라고 설명했다.
아울러 정부는 투기 방지 대책도 내놨다. 예정지구 지정시 이상·특이거래에 대해 조사하고, 필요시 국세청에 통보 또는 경찰청에 수사의뢰하는 등 투기 수요유입을 차단할 계획이다. 후보지 발표 후 시장이 과열될 경우에는 토지거래허가구역 지정도 검토한다.
윤 1차관은 "후보지에 대한 철저한 투기검증으로 국민신뢰 아래 사업을 추진하겠다"며 "다른 지역에 대해서도 협의가 완료 되는대로 후보지를 순차적으로 공개해 나갈 예정"이라고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]