[팩트체크] '83만가구 공급쇼크'라더니…내년까지 겨우 5천가구뿐

정부가 '2.4 공급대책'을 발표했다. 공공기관이 도심 재개발·재건축 사업 등을 추진해 2025년까지 서울 32만가구, 전국 83만가구를 지을 수 있는 부지를 확보하겠다는 내용이 골자다. 새로운 주택공급방식이 대거 포함되면서 궁금증과 미확인 소문들이 줄을 잇고 있다. 매일경제신문이 5일 독자들의 질의가 가장 많이 들어온 내용들을 골라 국토교통부와 전문가들의 답변을 받아 팩트체크를 했다.
◆올해내년 공급량 5천가구뿐
정부가 83만 가구에 달하는 주택 공급 물량을 공언하며 '공급 쇼크' 수준이라는 자체 평가를 내놨지만 아주 먼 미래의 이야기를 부풀린데 불과하다. 정부가 단기 공급 확대 방안으로 밝힌 물량은 내년까지 5000가구에 불과하다.
정부는 이번 대책에서 4년내 '부지 확보'기준을 '주택 공급'으로 표현했다. 정부의 총 공급물량 83만 6000가구 중 연도별 공급 계획이 나와 있는 물량은 57만 3000가구다. 정부는 수 개월 내 입주가 가능한 단기 공급 물량도 제시했는데, 올해는 2000가구, 내년에는 3000가구에 불과하다. 올해 지역별 공급 물량은 서울 900가구, 수도권 700가구 등이며, 내년에도 서울 1300가구, 수도권 1000가구에 그친다. 특히 단기 공급 확대 방안은 비주택 리모델링 활성화와 신축 매입 약정으로 지난해 정부의 전세대책 발표 때 이미 나왔던 내용의 재탕이다.
부지 확보를 전제로 한 공급 물량은 변수가 많다. 토지 소유자의 동의를 전제로 하기 때문이다. 정부 정책의 핵심인 공공 직접시행 정비사업(13만 6000가구)과 역세권, 준공업지, 저층 주거지 등 도심 개발(19만 6000가구) 등이 모두 여기에 해당된다. 때문에 정부도 공급 물량을 발표하면서 "사업 시행 성과에 따라 달라질 수 있다"는 단서를 달았다.
◆강제 토지수용까진 안갈 듯
이번 대책 발표 전 일부 재개발 후보지역 주민들은 공포에 떨어야했다. 정부가 재개발에 반대하는 주민을 강제수용해 주택공급을 밀어붙일 것이란 얘기가 흘러나왔기 때문이다. 실제 여당 국회의원들의 입을 통해 "토지수용 요건을 완화하기 위해 법개정을 준비중"이라는 말이 나왔다. 재개발 지역의 토지소유주들은 '혹시 재개발에 필요한 주민 동의율을 확 낮춰 내 땅을 강제수용하는 것 아니냐'는 두려움에 휩싸였다. 그러나 2.4대책과 정부 관계자 말을 종합해 보면 토지수용 요건은 지난해 5.6 대책에서 발표한 공공재개발과 동일한 수준이다. 공공 직접시행 정비사업의 경우 토지소유자의 2/3, 전체 토지면적 1/2 이상 소유자가 동의해야 사업이 진행된다. 공공재개발의 경우도 공공기관이 직접 시행을 주도할 경우엔 똑같은 동의요건이 필요히다. 다만 이는 민간재건축·재개발에서 필요로 하는 조합설립 요건보다는 완화된 숫자인 것은 맞다. 민간 조합 설립을 위해선 전체 토지소유자의 3/4 이상이 찬성을 해야한다. 대신 민간 재개발·재건축은 조합설립이란 단계를 넘어서면 이후의 의사결정 과정에서 필요한 동의율이 상대적으로 낮은 편이다.
◆유력후보지는 강북·금천 역세권
공공 주도 도심 개발사업 대상지가 어디인지는 정부가 철저히 감추고 있는 부분이다. 다만 관계자 발언 등을 종합하면 대략적인 예측이 가능하다.
먼저 정부는 서울의 노후 주택 지역에서 소유구조가 단순하고 주택공급효과가 큰 지역 222곳을 '공공 직접시행 정비사업'과 '도심 공공주택 복합사업' 우선추진 검토대상 사업지로 꼽아놓고 있다고 밝혔다. 이를 권역별로 나눠보았을 때 검토대상 사업지가 가장 밀집한 지역은 서울 동북권(총 76곳)이다. 특히 이가운데 53개 지역은 역세권 도심 공공주택 복합사업 검토대상이다. 한 부동산 전문가는 "노원구 도봉구 강북구 등 서울 동북권은 지하철 4호선과 1호선이 지나가고 경전철도 통과하는 등 역세권이 많을 뿐더러 단독주택 밀집지역이 많아 덜 개발된 역세권이 많다"고 설명했다. 뒤를 이어 검토대상지가 밀집된 지역은 서울 서남권(총 55곳)이다. 1호선과 2호선이 지나가고 역시 저밀도 역세권이 존재하는 금천구, 구로구 등이 우선 추진 검토대상으로 꼽힌다.
국토부와 서울시는 주민 동의가 끝나면 사업을 시작할 계획이다. 다만 투기세력 유입을 막기위한 경고를 잊지 않았다. 국토부는 "이들 구역중 정책 발표 이후 집값이 10%~20% 급등하는 곳은 최종 선정에서 제외할 것"이라고 강조했다.
◆공공시행 때 추가 인센티브 가능
2.4 대책을 접한 많은 독자들의 또 다른 궁금증은 '공공 직접시행 정비사업'과 지난해 5.6 대책에서 발표한 '공공 재개발·재건축'의 차이다. 장우철 국토부 주택정책과장은 "공공 직접시행 정비사업을 선택하면 사업장별 특성과 입지 등에 따라 각종 규제를 유연하게 적용받게 된다"고 설명했다.
예를 들어 산허리에 들어서는 아파트 단지의 일조권 규제를 생각해보자. 경사면에 아파트가 들어서면 평지에 아파트를 지을 때보다 앞동이 뒷동을 덜 가리게 된다. 따라서 일조량이 평지에 짓는 아파트보다 충분하다. 공공재건축 방식을 선택하면 실제 일조량과 관계없이 예외없이 동간 간격 규정을 적용받게 된다. 반면 공공 직접시행 정비사업을 적용하면 지자체와 협의를 통해 동간격 규정을 완화해 적용해줄 수 있다. 일종의 추가 인센티브다.
[김동은 기자 / 유준호 기자]