"6월부터 전월세 가격 비교 가능"…임대차 시장 영향 촉각

↑ 강남구 아파트 전경 [매경DB]

오는 6월 1일 시행을 앞둔 '전월세신고제'로 인한 임대차 시장 변화 전망에 업계의 관심이 쏠린다. 모든 전월세 계약 내용이 지방자치단체에 신고돼 어느 동네 전월세 가격이 어떤 수준인지 명확하게 드러나기 때문이다.
일각에서는 작년 주택임대차보호법 개정에 따라 바로 시행(7월 31일)된 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)으로 임대차 시장에 큰 변화가 왔지만, 더 근본적인 변화는 '전월세신고제' 이후 시작될 것으로 전망한다. 올해 6월로 전월세신고제 시행을 유예한 것은 시장 변화가 큰 만큼 지자체 등이 준비해야 할 사안이 많아서라는 것이다.
26일 관련 업계에 따르면 전월세신고제는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따라 전월세 계약을 하면 지자체에 그 내용을 신고하게 하는 제도다. 전월세 거래 시 계약 당사자들은 30일 안에 보증금과 월세, 임대기간 등 계약사항을 관할 지자체에 신고해야 한다.
임대료가 변경되거나 계약이 해제된 경우도 신고해야 하며, 세입자의 편의를 위해 전입신고를 하면 주택 임대차 계약 신고를 한 것으로 간주한다.
전월세신고제의 가장 큰 특징은 집의 임대료 수준이 투명하게 공개된다는 것이다. 임차인 입장에서는 어느 지역 어느 단지의 임대료 수준이 어떤지 비교할 수 있어 보다 편하게 임차주택을 고를 수 있게 된다.
지금은 주택 임대차 계약에 대한 실거래 가격 정보가 없다. 대단지 아파트의 경우 확정일자 신고 등을 통해 파악된 일부 정보가 공개됐지만 대부분은 부르는 게 값인 경우가 많았다. 전월세 신고제가 시행되면 집주인은 같은 단지나 인근 비슷한 매물과 비교해 크게 차이 나는 가격을 부를 수 없게 돼 세입자가 터무니없는 가격으로 계약을 체결하는 피해를 줄일 수 있다.
자녀에게 고가 전세를 얻어주는 방식으로 전월세를 이용한 편법 증여나 상속 등 탈세도 막을 수 있을 것으로 보인다.
이에 비해 임대소득이 모두 드러나는 집주인의 경우 세금 부담이 커질 수 밖에 없다. 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가하려는 움직임이 우려되는 이유다. 또 같은 단지인데 동호수에 따라 전세가격이 수억원가량 차이가 발생하는 등의 문제도 발생할 수 있다. 이전 세입자가 신규 세입자에게 권리금을 제안하는 불법적인 상황까지 발생할 수 있다는 게 시장 관계자들의 시각이다.
정부는 부동산신고법 시행령 개정을 통해 전월세신고제 시행 대상지역을 정할 예정이다. 대부분 도시지역에서 가격에 상관 없이 모든 주택에 적용될 가능성이 크다고 업계는 보고 있다.
이 제도는 전월세상한제(임대료 직전 계약 5% 이상 상향 금지)의 신규 계약 적용과 관계가 깊다. 다만, 세입자 변경으로 새로 체결되는 신규 계약에는 적용되지 않는다. 집주인이 임대료를 많이 높일 수 있다는 얘기다. 실제 2~3년 전보다 2배 이상 임대료를 올린 단지를 어렵지 없게 볼 수 있다.
전월세상한제를 신규 계약에도 적용하는 법 개정안이 여당 주도로 국회에 발의된 상태다. 이를 시행하려면 신규 계약 정보 조회가 가능하도록 전월세 계약 정보망 구축이 필수적이다. 다만, 부동산 규제에 대한 반발이 크고 전월세 가격 통제로 매물이 크게 줄어드는 등 부작용도 만만치 않은 만큼 실제 도입 여부에 대해서는 의견이 분분하다.
정부는 임대차 2법 시행 이후 급격한 임대료 상승 등 부작용이 속출함에 따라 제도의 안착을 위해 제도 개선 방안도 발굴 중인 것으로 알려졌다.
새 임대차법은 세입자가 원하면 임대차기간을 2년에서 '2+2년'으로 연장(계약갱신청구권)할 수 있고, 계약갱신 때는 보증금 인상률을 5% 범위로 제한(전월세상한제)하는 것이 골자다.
세입자의 주거안정을 도모하자는 취지였지만, 새 임대차법이 시행된 지난해 8월 이후 전세 물건 품귀로 집을 구하지 못하는 세입자가 늘고 집을 구해도 보증금이 수억 원이나 올라 변두리로 이주해야하는 사례가 이어졌다.
부동산 빅데이터 업체 '아실' 자료를 보면, 작년 1월 7일 기준 서울 아파트 전세물건은 5만890건이 등록됐으나, 7월 19일 4만417건으로 20.6% 급감했다. 8월 1일 3만7107건까지 감소한 전세물건은 같은 달 16일에는 2만9614건으로 쪼그라들었다.
작년 전국 아파트 전셋값도 7.32%나 뛰었다. 2011년(15.38%) 이후 9년 만에 최대 상승폭이다. 올해 들어서도 전셋값 오름세(1월 1∼3주 누적 상승률 0.75%)는 지속되고 있다.
이에 변창흠 국토부 장관은 사청문회 답변 자료에서 "새로운 임대차 제도 시행상의 문제점을 보완해 제도를 조기에 정착시키겠다"고 밝힌 바 있다.
한 정부 관계자는 "현재 임대차2법 시행 이후 재계약률이 70%를 넘어서는 등 제도가 안정을 찾고 있는 단계"라며 "무엇보다 전세대책이 차질 없이 추진되고 서울 도심 주택 공급 대책이 나와 부동산 시장 과열 양상이 잦아들면 전세난도 완화될 수 있을 것으로 본다"고 말했다.
하지만, 부동산 전문가들은 임대차 시장의 불안을 줄이는 보완책 마련이 시급하다고 입을 모은다. 정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 집주인이 보증금을 올리고자 실제 거주하지 않고 위장전입하거나 일시적으로 살다가 보증금을 올려 받는 부작용을 막기 위해 "새 임대차법은 임대인만 피해를 보는 것이 아니라 임차인의 방어권에도 한계가 있는 제도"라며 "임대료 5% 상한을 일률적으로 규정할 것이 아니라 탄력적으로 적용할 필요가 있다"고 조언했다.
[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]