"주택수는 늘고, 주민부담은 줄고"…공공재건축 추진 시 용적률 평균 182%↑

↑ 신반포19차 아파트 [사진 = 다음 로드뷰]

신반포19·망우1·중곡·신길13·미성건영·강변강서 등 7개 단지에 대한 공공재건축 사전컨설팅 분석 결과, 이들 단지 모두 종상향을 허용하는 결과가 나왔다.
공공정비 통합지원센터(LH·SH·부동산원)는 15일 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 7개 단지에 대한 사전컨설팅 분석을 완료하고 그 결과를 조합 등에 회신했다고 밝혔다.
공공재건축사업은 공공이 재건축에 참여해 일정 규모 이상의 주택을 공급하려는 경우 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다.
이번 컨설팅은 당초 컨설팅 신청 15개 단지 중 참여를 철회하거나, 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 총 7곳을 대상으로 진행했으며, 다양한 도시 규제완화 사항이 포함됐다.
먼저 지역 여건 등을 고려해 용도지역 상향이 가능한 구역에 대해서는 최대한 용도지역 상향(2종일반주거→3종일반주거, 3종일반주거→준주거)을 허용했으며, 7개 단지 모두 현행 대비 평균 182% 포인트(최대 258% 포인트), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96% 포인트(최대 201% 포인트) 증가했다.
또한 도시규제 완화 효과와 준주거지역의 비주거비율 완화(10% → 5%) 등을 적용해 주택 공급수를 산출한 결과, 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 늘어나는 것으로 나타났다.
아울러 도시규제 완화 효과로 인해 일반분양분 수입 증가에 따른 조합원 분담금도 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 37% 감소하는 것으로 분석됐다.

↑ 공공재건축 모의분석 결과 [자료 = 통합지원센터]

통합지원센터 관계자는 "가상의 모형을 상정해 공공재건축 효과를 분석(기존 1000가구 규모, 용도 3종주거→준주거(비주거 5%), 기부채납 50% 조건)하는 모의 분석을 실시한 결과, 1000가구 이상의 대규모 단지에서도 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 가구수, 분양수입 증가로 사업성 개선 효과(비례율 증가)를 상당 부분 확인할 수 있었다"고 말했다.
특히, 현행 용도지역이 2종일반주거지역인 경우 보다 준주거 지역으로 종상향이 가능한 3종일반주거지인 경우 공공재건축으로 인한 주민 부담 저감 효과가 큰 것으로 분석됐다. 현행 용도지역별 법적상항 용적률은 2종일반 250%, 3종일반 300%, 준주거 500%다.
통합지원센터는 올해 1분기 내 7개 단지 조합 등에서 토지등소유자의 10% 동의를 첨부해 선도사업 후보지 지정을 신청하는 경우 선도사업 후보지로 선정할 계획이다.
공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 단지는 컨설팅에서 제시한 개략 정비계획과 건축계획을 바탕으로 통합지원센터에서 구체적인 정비계획(안) 마련 등 심층컨설팅 절차를 진행하게 된다. 이후 공공시행자 지정을 위한 주민동의율이 확보되면 조합과 LH·SH와 사업시행 약정을 체결해 공공재건축 선도사업지로 최종 확정된다.
이와 함께 통합지원센터는 더욱 많은 단지들이 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 다음 달부터 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모를 시행할 예정이다.
[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]