[매부리TV] 서울 다음 투자처는 부산! 그중에서도 oo를 주목하라

부동산 은둔고수 삼토시는 2023년 이후 서울 부동산 시장이 장기 조정을 받는다는 주장을 펼쳤습니다. 그렇다면 서울 이후 투자처는 어디일까요. 삼토시는 "경기도는 아니다"고 단언합니다. 대신 지역별 주택구입부담지수와 착공·인허가 물량, 현금부자가 많은 지역 등 세 가지 지표로 미루어 볼때 "광역시, 그중에서도 부산이 가장 유망하다"고 말하는데요. '부산 중에서도 어디가 유망하냐'고 묻는 기자의 질문에 해운대구 등 6개 구를 지목하기도 하죠. 여기서 제시한 '저수지&주차장 이론'은 서울 등 수도권 투자에서도 적용되는 원리인 듯 합니다.
- 서울이 침체에 빠질 경우 (부동산 시장에서) 유망한 지역은 어디일까요
▶서울과 지방 광역시 매매 지수를 비교해 봤는데 '똑같은 파도'를 타는 것이 아니었습니다. 서울이라는 부동산 파도에 올라타지 못했다면 다른 지역을 주목하는 것도 방법이라고 생각해요. 지금까지의 추이를 보면 서울과 광역시 매매지수 차이가 비정상적으로 벌어지면 다시 좁히는 과정이 반복됐습니다. 2017년 이후로 지금은 상당히 벌어진 상태라 광역시의 매력이 커졌다고 판단합니다.
- 광역시 중에선 어디가 유망할까요
▶지방 시장을 분석할 때 세 가지 지표를 쓰는데요. 주택구입부담지수와 미래 공급(인허가·착공 물량), 그리고 지역별 현금부자(10억 이상 금융자산 보유자) 등입니다. 종합적으로 세 가지를 볼 때 부산이 유망한다는 결론이 나옵니다.
- 요즘 풍선효과에 현금 부자도 많은 경기도가 빠진게 의외네요
▶경기도는 기본적으로 서울과 함께 움직이는 시장이기 때문에 제외했습니다. 서울 가격이 내려가면 경기도도 빠지게 되어 있어요. 또 물량 부담이 상당합니다. 전국 아파트 착공 물량 중 경기도가 차지하는 비중이 2011~2013년이 24%, 2014~2016년이 34%, 2017년부터 지금까지 32%에요. 여기에다 2025년 이후엔 3기 신도시까지 가세합니다. 정부가 서울 재개발·재건축을 풀 생각이 없는만큼 경기도 지역 물량을 늘릴 가능성은 앞으로도 여전해요.
- 그렇다면 부산 중에 유망한 곳은 어디일까요
▶일본 얘기를 하고 싶은데요. 일본에서 2005년부터 핵심지와 주변지 가격이 벌어지기 시작합니다. 이때가 일본에서 인구가 처음 감소하는 시점이었어요. 인구가 감소하면 핵심지와 주변지 차이가 나는 이유를 가장 쉽게 설명하는 것이 저수지인데요. 저수지가 물이 마르면 가장자리부터 말라서 물고기들은 생존을 위해 중앙으로 모여들죠. 주차장의 경우도 보면요. 평소에 꽉 차 있던 주차장이 명절엔 텅텅 비지만 아파트 엘리베이터 앞자리만큼은 절대 비지 않아요. 우리나라도 2020년부터 인구가 본격 줄기 시작합니다. 결국 서울과 광역시 모두 핵심지가 중요해진다는 뜻인데요. 부산에서 핵심지는 해운대구를 중심으로 동래구 연제구 수영구 남구 금정구 정도라고 봐요.
- 지방 부동산 경기는 워낙 민감해서 투자시점 잡기가 어려운데요
▶서울은 전국적인 투자수요가 몰렸다가 나갔다 하니까 매매 지수와 전세 지수가 벌어졌다 좁혀졌다 합니다. 하지만 2000년 이후 광역시를 보면 매매지수와 전세지수가 함께 움직여요. 결국 전세가 불안하면 매매가 뛸 가능성이 높다는 뜻이죠. 따라서 광역시는 서울보다는 착공 물량을 눈여겨 보는 것이 투자 타이밍을 잡는데 도움이 된다고 생각합니다.
[손동우 부동산전문기자]