`하늘에 별따기` 아파트 로또 당첨…그래도 대안은 있다

↑ 반포동 아파트 전경 [강영국 기자]

신축년(辛丑年) 새해를 맞아 한 해의 목표를 세우는 사람들 중에는 재테크를 통해 자산을 늘리려는 이들이 적지 않다. 부동산의 경우 정부 규제 직격탄을 맞은 아파트를 대체할 만한 상품 찾기란 쉽지 않은 게 현실이다.
5일 부동산 및 분양업계에 따르면, 올해 어떤 부동산 규제가 발표될지 불확실한 상황에서 발빠른 투자자들은 새해를 앞두고 잠재가치가 높다고 판단되는 상품들을 찾아나서고 있다.
무리하게 아파트 매입에 나서기 보다 주거용 오피스텔로 신혼집을 시작하는 신혼부부가 늘고 있는 것이 이와 무관치 않다. 자녀가 없는 서울 거주 신혼부부가 특별공급 당첨을 기대하기란 사실상 불가능에 가깝다. 생애최초 역시 경쟁이 치열해 당첨을 장담할 수 없다. 부양가족이 없고 무주택기간도 짧아 가점이 낮기 때문이다. 구축 아파트에 들어가려고해도 대출규제로 인한 자금 마련이 쉽지 않다.
이러한 신혼부부들에게 주거용 오피스텔이 새로운 대안처가 될 수 있다. 주거용 오피스텔은 주택담보대출을 최대 70%까지 받을 수 있고 청약통장도 필요 없어 가점을 신경쓰지 않아도 된다. 청약에 있어 오피스텔은 1주택으로 보지 않기 때문에 주거용 오피스텔에 거주하면서 가점을 쌓고 신규 아파트 청약에 도전할 수 있다.
다만, 작년 8월 12일 이후 매입한 시가표준액 1억원 이상의 주거용 오피스텔은 취득세 산정 시 주택수에 포함되니 유념해야 한다.
1주택자 취득세율은 1~3%지만 다주택자가 되면 8~12%까지 취득세율이 뛴다. 시가표준액 1억5000만원 오피스텔을 보유한 상태에서 5억원을 주고 아파트를 샀다면 취득세 중과 대상이지만, 1년(조정대상지역, 비규제지역 3년) 안에 오피스텔을 팔면 중과 대상에서 벗어난다.
주거용 오피스텔 공급도 활발하다 대표 사업장으로는 서울 중구 황학동 '힐스테이트 청계 센트럴'(전용 30~51㎡ 522실), 경기 성남시 고등지구 C-1·2·3블록 '판교밸리자이'(전용 59~84㎡ 282실) 등이 있다.
휴양지 세컨하우스에서 임대수익을 올릴 수 있는 일석이조 상품도 투자자들의 눈길을 사로 잡고 있다. 요즘 공급 소식이 잦은 '생활형 숙박시설' 얘기다. 상대적으로 여유 자금이 풍부한 중장층의 전유물로 여겨졌던 세컨하우스가 최근 소규모 평면이 늘면서 20~30대 젊은층까지 관심을 보이고 있다.
생활형 숙박시설은 주택법 적용을 받는 아파트 등 기존 주택과 달리 건축법 적용을 받아 개별등기와 전입신고가 가능하다. 즉, 직접 거주할 수도, 단기임대나 장기임대를 통한 수익 창줄도 할 수 있다. 전문 운영사에 맞겨야 하는 분양형 호텔과 비교해 개인 운영을 할 수 있어 활용의 폭도 넓다.
또한 청약통장이 필요 없고, 지역 구분 없이 전국 어디든 분양을 받을 수 있다. 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제에서도 자유롭다. 주로 장기 투숙객들을 위한 숙박시설로 활용돼 왔지만, 최근 아파트 못지 않은 평면설계와 수납시설을 갖추면서 실거주하는 수요자도 늘고 있는 추세다.
하지만, 투자자 입장에선 국토부 차원에서 생활형 숙박시설에 대한 규제가 검토되고 있다는 점에 유의해야 한다. 앞으로 건축물 분양 시 숙박시설로 신고토록 명문화하고, 전입신고를 못하게 하는 방식으로 주거용 사용을 제한하는 규제 도입이 예상된다. 감가상각이 큰 상품이라는 점도 단점으로 꼽힌다.
현재 분양 중인 생활형 숙박시설로는 강원도 속초시 '속초자이엘라'(전용 23~34㎡ 432실), 부산 해운대구 '브리티지 센텀'(전용 22~34㎡ 346실) 등이 있다.
중소기업을 운영하는 수요자들이 솔깃할 만한 상품도 있다. 높은 임대료와 세금 문제를 해결하고 싶다면 '지식산업센터'를 주목할 만 하다. 제조·생산기업 위주로 조성되던 예전 모습은 줄고 점차 첨단시설과 각종 부대시설을 갖춘 업무공간으로 탈바꿈하고 있어서다.
특히 중소기업이 지식산업센터를 취득할 경우 오피스와 달리 취득세 50%, 재산세 37.5%의 감면 혜택이 주어진다. 벤처기업 인증을 받았다면 취득세 감면율은 75%로 늘어난다. 대출도 최대 80%(정책자금·시중은행)까지 받을 수 있다.
아울러 전매제한이 없고 입지에 따라 시세차익도 기대할 수 있다. 법인을 상대로 임대를 놓다 보니 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 생길 위험이 비교적 적은 편이다
하지만, 최근 지식산업센터 공급량이 급증하고 있다는 점은 투자자들이 신경 써야 할 부분이다. 또 개인이 투자하는 경우 위에서 소개한 세제 혜택을 받을 수 없고 기업체로 한정돼 입주하다 보니 수요가 적으면 오랜 시간 공실로 인해 투자 손실이 발생할 수 있다.
전국 지자체에서 자족기능을 강화를 명분으로 지식산업센터 유치에 열을 올리고 있는 가운데 상대적으로 입지여건이 좋다고 평가 받는 지식산업센터 공급이 이어지고 있다. 주요 사업장으로는 서울 금천구 가산동 '가산 YPP 아르센타워'(지하 3층~지상 20층 연면적 4만1144㎡), 경기 오산시 가수동 '현대 테라타워 CMC'(식산업센터 지하 2층~지상 29층 2개동, 기숙사 지하 1층~지상 10층 1개동, 지하 1층~지상 10층 물류센터동) 등이 있다.
[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mkinternet.com]