매매값 추월한 전셋값…"보증금 떼일라" 깡통전세 주의보

↑ 서울 구로구 남구로역 인근 다세대주택 밀집 지역 전경. [매경DB]

서울 금천구 독산동에 사는 신혼 박 모씨는 요즘 전세보증금 떼일 걱정에 잠을 이루지 못하고 있다. 기존에 사는 집이 작아 최근 큰맘 먹고 조금 더 큰 역세권 빌라로 이사했는데 석 달 전 집주인이 잠적했기 때문이다. 대부업체에서 하루가 멀다 하고 찾아오는데, 말로만 듣던 '깡통전세'가 본인 일이라고 생각하니 일이 손에 잡히지 않는다.
3일 부동산업계에 따르면 최근 전셋값이 매매값을 역전하면서 나중에 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려주기 어려운 '깡통전세'가 서울 곳곳에서 현실화하고 있다. 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 작년 7월 말 시행되면서 전세 매물이 급감하자 전세가격이 껑충 뛰었기 때문이다. 임대차법 시행 이후 세입자 대부분이 전세 계약을 연장하면서 전세 매물이 품귀 현상을 보인 가운데, 가을 이사철이 본격 도래하며 공급이 수요를 따라가지 못하자 최근 전세가격이 크게 뛰었다.
실제 서울 금천구 독산동 한 빌라(전용 29.84㎡·5층)는 작년 7월 2억6100만원에 전세계약이 이뤄졌는데, 한 달 뒤 같은 면적 같은 층이 전세가와 동일한 2억6100만원에 팔렸다. 매수자가 돈 한 푼 들이지 않고 빌라 한 채를 구입할 수 있는 셈이다. 인근 다른 빌라(전용 68.04㎡)는 이미 전세가가 매매가를 추월했다. 작년 11월 2억3300만원(4층)에 매매된 이 빌라는 한 달 후 2억7000만원(2층)에 전세계약을 맺었다.
금천구뿐만이 아니다. 서초구 방배동의 한 빌라는 전세가와 매매가가 같아졌다. 작년 8월 4억5000만원에 전세 거래된 이 빌라 전용 80㎡(2층)는 두 달 뒤인 10월 전세가와 같은 금액에 팔렸다. 송파구 가락동의 한 빌라(전용 29㎡)는 작년 6월 3억1281만원에 매매됐는데, 두 달 후 같은 면적 전세가 3억원에 거래되면서 매매가를 빠른 속도로 따라잡고 있다. 서울에서도 1281만원만으로 '갭투자'가 가능해진 것이다.

KB부동산 통계에 따르면 전국 주택 전세가율(주택 매매가격 대비 전세가격 비율)은 작년 7월 64.3%에서 10월 64.9%, 12월 65.4%로 꾸준히 상승 중이다. 지방은 '깡통전세' 피해에 더욱 주의해야 한다. 전세가가 매매가를 바짝 뒤쫓고 있기 때문이다. 전세가율이 전국에서 가장 높은 광주시 일부 공동주택은 전세가가 매매가에 근접했다. 광주시 서구 치평동 광주시청 인근의 '금호대우아파트' 전용 59㎡는 작년 12월 17일 1억9800만원(2층)에 매매됐는데, 같은 달 30일 전세는 1억7500만원(9층)에 거래됐다. 전세가율이 무려 88%에 달한다.
전문가들은 전셋값 급등으로 인한 깡통전세가 우려된다고 입을 모은다. 전셋값이 가파르게 오른 상황에서 집값이 본격적인 조정 국면에 들어서면 집을 팔아도 전셋값을 돌려주지 못하는 '깡통전세'가 현실화할 수 있다는 것이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 집주인이 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못해 국가가 대신 갚아준 보증 액수는 작년 11월 말 기준 4034억원(2060가구)으로, 2019년 한 해 총액인 2836억원(1364가구)을 이미 넘어섰다. 전문가들은 특히 수도권 빌라와 지방 아파트 세입자의 경우 깡통전세를 더욱 조심해야 한다고 조언했다. 서울 전세가율(61%)보다 지방 전세가율이 더 높기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 기준 광주 전세가율은 71.1%에 달한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "최근에 전셋값이 워낙 오르다 보니 전셋값이 매매값보다 높아지는 경우가 생기는데, 이 때문에 전세계약을 해지하고 나서도 원금을 제대로 못 받을 우려가 커지고 있다"며 "올해 전셋값이 더 오를 것으로 전망돼 깡통전세 우려가 더 커질 수 있다"고 말했다. 그는 "세입자가 할 수 있는 일이라곤 '전세보증보험' 가입이 전부인데 세입자 입장에선 큰 비용이 드는 일"이라며 "정부 차원에서 세입자가 보증금을 못 돌려받는 경우에 대비해 이를 방지하는 제도를 고민해야 할 때"라고 조언했다.
[권한울 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]