"이제는 1주택자도 세금 모르면 낭패"

"이제는 1주택자도 부동산 세금으로부터 자유로울 수 없습니다. 모르고 놔뒀다가 수천만원, 수억원 세금이 발생할 수 있으니 세금공부는 필수입니다."
누더기 부동산 규제에 스타 세무사로 뜬 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "세무사들도 자주 바뀐 세법에 정신차리고 공부해야지만 실수를 안하는데 일반인들은 오죽하겠냐"며 "앞으로 세금을 모르는 상태에서는 주택을 보유하는 것은 굉장히 위험한 일"이라고 1일 밝혔다.
지난해 양도세·취득세·보유세 등 부동산 거래 전 단계를 강하게 조이는 정부 규제가 쏟아지면서 우 팀장도 '세무사 시험 준비때보다 더 열심히 공부하는 한 해'를 보냈다. 지난 한해만 부동산 관련 세법이 22차례나 바뀌었다.
그만큼 현장에서는 복잡한 세금 규정을 파악하지 못하고 '세금폭탄'을 맞은 고객들의 상담이 줄을 이었다. 다주택자, 1주택자 예외없이 주택을 가진 사람들은 "세금이 너무 복잡해 무엇부터 준비해야할지 모르겠다"고 하소연했다. 우 팀장은 "복잡해진 만큼 '한 끗 차이'로 엄청난 세금이 발생할 수 있다 부동산 거래 초보자들에게는 더더욱 투자처보다도 세금 공부가 필수"라고 했다. 최근에는 '이제 세금은 모든 국민이 알아야 한다'는 생각에 부동산 세금 상식에 대한 요약본 '아파트 한 채부터 시작하는 부동산 절세'를 펴냈다.
보유세가 오른 만큼 절세 효과를 실감한 한해였다. 남편 단독 명의로 집 3채를 가진 한 고객은 절세 상담을 통해 2300만원 세금을 아꼈다. 이 고객은 지난해 종부세가 강화되면서 약 5000만원 보유세를 내야할 상황이었다. 그러나 절세 상담을 통해 아내에게 조정대상지역 집 1채를 증여했다. 증여시 6억원까지 배우자 공제를 받았고 증여 취득세가 12% 높아지기 전(지난해 8월12일)에 증여를 완료해 3.5% 취득세를 적용받을 수 있었다. 우 팀장은 "향후의 양도세 절감까지 고려하면 수천만원 이상의 절세 효과가 있다"며 "이처럼 세금을 알고 대응할때와 모르고 대응할때 비용차이가 상당하다"고 했다.

지난 2008년부터 신한은행 부동산투자자문팀에서 전국 2000여명 고객의 세금 상담을 한 그는 "절세의 시작은 정리에서 비롯된다"고 강조했다. 부동산 등기권리증 뿐 아니라 계약서, 공사 영수증, 금융거래 내역, 부동산 영수증 같은 것들이 더 중요하다는 것이다. 우 팀장은 " 복잡해지는 세법의 흐름 속에서 내가 서있는 위치를 알려면 물건 정보를 정리하는 게 1순위"라며 "평소 파일 여러 개를 사서 물건별로 관련 서류를 정리하고 잔금과 등기일자 등 기본적인 사항부터 해마다 개별공시지가를 출력해서 보관하고 정리하는 습관이 필요하다"고 조언했다.
정부는 올해에도 공시지가를 시세에 맞게 끌어올릴 예정이다. 그만큼 주택을 보유하고 있다면 세 부담 증가가 걱정스러운 상황이다. 주택 보유수에 따라 절세 전략도 다르다.
우 팀장은 1주택자의 경우 "올해에는 양도세 비과세를 받을 수있는 실거주·보유 요건이 더욱 복잡해지니 앞으로는 취득부터 양도까지 꼼꼼히 계획해야한다"고 강조했다.
다주택자는 이제 묻지마식 투자나 단기투자는 조심할 상황이라는 진단이다. 우 팀장은"올해 6월 1일 이후에는 다주택 중과가 더 강해진다. 본인 여건과 맞지 않다면 중과세가 더 강화되기 전에 미래가치가 없는 것을 정리하는 것도 고려해야한다"고 조언했다. 보유세도 마찬가지다. 우 팀장은 "아무리 (부동산) 가격이 올라간다 해도 가계의 현금흐름이 수백만원, 수천만원의 보유세를 감당할 수 없다면 정리도 생각해야 한다"며 '똘똘한 1채' 전략을 조언했다.
고가주택자 한채 보유자일 경우는 "세금 부담이 늘어난 것은 맞지만 60세에 가까운 고령이거나 5년 이상 장기보유한 경우라면 공제도 있으니 기존 단독명의자는 보유세 부담에 놀라 섣불리 증여하지 않아야 한다"며 "대신 갈아타기를 할 때는 부부공동명의를 고려해야 한다. 부부공동명의는 종부세도 단독명의로 선택할 수 있는 옵션이 생겼고, 양도세 측면도 더 유리하다"고 설명했다.
[이선희 기자]