강북 전세도 10억 시대…임대차법이 불지른 서울 전셋값

↑ 올해 서울 아파트 전세가격이 14.2% 급등했다. 사진은 강남구 일원동 일대에 아파트들이 빽빽하게 들어선 모습. [매경DB]

올해 서울 아파트 전셋값이 5년 만에 최대치인 14.20% 오른 것으로 나타났다. 전국 전셋값은 12.45% 올라 8년 만에 최대폭으로 올랐다.
22일 매일경제가 부동산114에 의뢰해 연도별 아파트 전세가격 변동률을 분석한 결과, 올해 서울 아파트 전셋값 상승률은 2015년 이후 최대치인 14.20% 상승을 기록했다. 2015년에는 15.6% 올랐다. 전문가들은 코로나19로 외부인과 접촉을 삼가기 위해 전세를 연장하는 사람이 늘면서 공급이 줄었고, 여기에 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행으로 전세 매물이 품귀 현상을 보이며 전셋값이 급등했다고 분석했다.
서울에서 촉발된 전세 품귀 현상은 전국으로 확산하며 올해 전국 전셋값도 12.45% 올랐다. 통계는 지난 18일까지의 누계를 기준으로 작성됐으며, 부동산114가 전국 590만가구를 전수 조사했다. 서울 아파트 전세가격은 2015년에 전년 대비 15.6% 오른 이후 지난 4년간 한 자릿수 상승률을 기록하며 상승폭을 줄여왔다. 그러던 것이 2020년에는 상승률이 두 자릿수로 껑충 뛴 것이다. 전국 아파트 전세가격 역시 2002년 13.16% 급등한 이래 등락을 반복했지만 최근 5년간은 한 자릿수 상승률을 이어왔다. 2018년에는 오히려 전세가격이 하락해 -0.04%를 기록하기도 했다. 하지만 올해 들어서는 상승률이 두 자릿수로 뛰었다.
임병철 부동산114 수석연구원은 "코로나19로 집 보여주기를 꺼리면서 전세계약을 연장하는 세입자들이 있었고, 월세로 전환하는 집도 늘어 전세 물량이 줄어든 가운데 7월 말 임대차2법이 시행되면서 전세난이 심화됐다"고 말했다.

올해 서울 대부분 지역의 아파트 전셋값이 많이 올랐지만 우수한 학군에 교통이 편리한 강남권 전셋값 상승이 도드라졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 실제 지난해 5억원대에서 구할 수 있었던 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡ 전세는 올해 7월 말 임대차2법이 시행된 이후 전세가격이 급등해 지난 10월에는 10억원에 거래되기도 했다. 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용면적 200.59㎡는 지난 4월과 5월에 각각 40억원에 전세계약을 맺으며 올해 최고가 전세 아파트로 기록되기도 했다. 2년 전 같은 아파트 전용면적 234.97㎡가 15억원에 전세계약을 체결했는데 불과 2년 만에 두 배도 넘게 올랐다.
강북 아파트도 전셋값이 크게 올랐다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오1단지 전용면적 84㎡는 지난 10월 처음으로 전셋값이 10억원을 넘어섰고, 용산구 이촌동 한가람아파트 전용면적 84㎡ 역시 지난 11월 처음으로 10억원을 넘겼다.
한편 같은 부동산시장을 두고도 조사기관에 따라 전셋값 상승률이 상이했다. KB국민은행 부동산 시세 자료에 따르면 올해 11월 누계 기준 서울 전셋값은 10.06%, 전국 전셋값은 6.04% 상승하며 부동산114 조사 결과와 비슷한 추이를 보였다.
반면 한국부동산원 조사에서는 전국 전셋값이 서울보다 오른 것으로 나타났다. 부동산원 아파트가격동향 시계열 자료에 따르면 지난 7일까지 누적 기준으로 서울 전셋값은 4.04%, 전국 전셋값은 6.6% 올라 조사기관에 따라 차이가 컸다.

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집값 뛸 때 날아간 전셋값…전세가율 3개월 연속 상승

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"전월세 갱신율 늘었다"
정부는 자화자찬 이어가
전셋값 상승세가 진정되지 않고 있다. 서울·수도권 등 대다수 지역은 전세가율(매매값 대비 전셋값 비율)이 3개월째 상승했다. 임대차법 시행 이후 전세 매물 품귀가 계속되고 있기 때문이다. 이 와중에 정부는 "전세계약갱신청구권 시행으로 전월세 갱신율이 예년보다 높아졌다"고 자평했다. 22일 KB부동산 리브온에 따르면 지난 11월 서울 지역 주택 전세가율은 58.6%로 10월(57.8%)에 비해 0.8%포인트 높아졌다. 서울 주택값 상승보다 전셋값 상승 속도가 더 빨랐다는 뜻이다. 서울 전세가율은 지난 9월부터 3개월 연속 상승하고 있다.
수도권 주택의 11월 전세가율은 64.6%로 전월(63.7%) 대비 0.9%포인트 상승한 데다 역시 3개월 연속 높아졌다. 수도권 월별 전세가율이 3개월 연속 상승한 건 2017년 2월 이후 처음이다. 이에 따라 전국 기준 주택 전세가율도 11월 65.4%를 기록하며 3개월째 오름세를 지속했다.
하지만 정부는 전월세계약갱신율이 높아졌다는 사실만 강조한다. 이날 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 '제12차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 "전세시장은 12월 들어 상승 폭이 일부 축소됐고 전세 매물도 누적되는 상황"이라며 "계약을 갱신한 임차 가구 비중도 점차 확대되고 있다"고 말했다. 홍 부총리가 언급한 계약 갱신 가구 비중 증가는 한국부동산원이 서울 100대 아파트를 대상으로 조사한 결과를 근거로 삼았다. 한국부동산원에 따르면 11월 전월세 통합 계약 갱신율은 70.3%로 전월(66.1%)과 임대차법 적용 1년 전(2019년 9월~2020년 8월) 평균치(57.2%) 대비 각각 4%포인트, 13%포인트가량 상승했다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "계약 갱신을 강제하는 법을 만들었으니 갱신 가구 비중이 높아지는 건 당연한 일"이라며 "부작용인 전셋값 상승을 얼마나 잘 막느냐가 문제인데, 뾰족한 대책이 없어 보인다"고 꼬집었다.
[권한울 기자 / 김동은 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]