"모두가 찾는 똘똘한 주택은 재건축 3중규제 손봐야 나와"

◆ 부동산 3대 대못 뽑아라 ③ ◆

↑ 1만2000여 가구가 들어설 서울 강동구 둔촌주공 재건축사업 건설현장 전경. 서울 내 신축 아파트 적정 공급량은 연 기준 약 5만가구다. 이를 위해선 용적률·층수 규제 완화, 도시재생지 공공재개발 등 전향적 조치가 필요하다. [매경DB]

정부 출범 후 많은 시장 전문가가 집값 안정 대책으로 '재건축 규제 완화를 통한 공급 확대'를 제안했다. 하지만 정부는 '주택 공급은 충분하다'는 주장을 고수하며 오히려 재건축을 옥죄는 정책을 잇달아 내놓았다. 결국 3기 신도시, 8·4 대책 등을 발표하며 정부가 공급 확대로 방침을 선회했지만 재건축 시장에 대한 규제는 바뀌지 않았다.
현재 재건축 규제 중 영향력이 가장 큰 것은 △안전진단 강화 △재건축 부담금 △민간 분양가상한제 등 세 가지라고 할 수 있다. 사업 초기(안전진단)부터 후기(분양가상한제·재건축 부담금)까지 단계마다 규제가 강하게 적용돼 찬바람이 씽씽 불어대고 있다.
재건축초과이익환수제는 정부가 재건축 추진위원회 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 환수하는 제도다. 2006년 도입된 이 제도는 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월 다시 시행됐다.
이 제도가 무서운 이유는 재건축 후반기에 있는 단지들이 사업 진행 자체를 포기해버릴 수도 있기 때문이다. 실제로 재건축 부담금이 부활한 후 영향권에 있는 단지들은 다음 단계로 거의 나아가지 못했다. 대치 쌍용1차와 2차 등은 시공사 선정 절차를 앞두고 사업이 사실상 멈췄고, 반포주공3주구도 1인당 4억200만원에 달하는 부담금이 통보되면서 충격을 크게 받았다.
정밀안전진단 강화는 재건축 사업 첫 관문을 틀어막고 있다.
재건축 정밀안전진단은 크게 A~E등급으로 나뉜다. A~C등급은 재건축 불가, D등급은 조건부 가능, E등급은 재건축 확정이다. 정부는 안전진단 항목 중 구조안전성 분야 배점을 크게 높이고, D등급을 받으면 공공기관에서 2차 적정성 검토를 받도록 제도를 바꿨다.
이 제도는 목동신시가지 아파트, 올림픽선수촌 등 1980년대 후반에 지어진 아파트 재건축에 큰 부담이 되고 있다. 목동9단지는 1차 안전진단은 통과했지만 공공기관 재검토에서 C등급을 받아 재건축 불가 판정을 받았다. 송파구 올림픽선수촌 아파트 등은 아예 1차에서 떨어졌다.
분양가상한제란 분양가를 택지비·건축비·가산비를 합한 가격 이하로 제한하는 제도다. 이 제도가 시행된 후 서울에선 사실상 100가구 이상 규모의 민간단지 분양이 끊겼다. 조금이라도 비싸게 분양하려는 조합과 새 아파트를 싸게 공급하려는 정부 간 줄다리기가 이어지고 있기 때문이다. 올해 분양이 목표이던 서초구 반포동 래미안 원베일리는 내년 2월로 일정이 밀렸고, 강동구 둔촌주공은 그보다 더 연기될 가능성이 점쳐진다.
전문가들은 공공 위주 주택 공급만으론 한계가 있다고 지적했다. 일례로 신도시만 해도 교통망과 기반시설을 새로 만들어야 하기 때문에 재건축보다 시간이 오래 걸려 여전히 비효율적이란 평가가 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "재건축 규제를 풀어주면 초기엔 가격이 뛸 수 있지만 이 상태로 시장을 계속 끌고 갈 수는 없다"며 "안전진단 강화, 민간 분양가상한제, 초과이익환수제 중 하나라도 완화하는 등 제도 운영에 대한 유연성이 필요하다"고 강조했다.
[손동우 부동산전문기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]