1억 넘는 신용대출 끼고 규제지역 집 사면 대출 회수

◆ 신용대출 규제 강화 ◆

연 소득 1억원의 고액 연봉자 A씨는 주택담보대출 5억원(연 금리 2.7%·30년 분할상환 원리금 균등조건)에 기존 신용대출 1억원(금리 3%)이 있다. 현재 신용대출은 연 소득에 비례해 늘어나고 시중은행이 연 소득 대비 150%까지 내주고 있어 A씨는 기존 신용대출 1억원에 추가로 5000만원을 더 대출받을 수 있다. 그러나 금융위원회와 금융감독원이 오는 30일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 A씨와 같은 고소득자 신규 신용대출에도 적용하기로 하면서 모든 상황이 바뀌고 있다.
원래 DSR 규제는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 한 신규 주담대에 은행권 기준으로 40%(비은행권 60%)를 개인별로 적용하고 있다. 연 소득에서 주담대 부담액이 40%를 넘어선 안 된다는 뜻이다.
주담대가 있는 사람에게 적용됐던 규제가 고소득자 신용대출에도 적용되면서 대출 가능액은 확 줄게 됐다.
A씨는 주담대로 인한 연 원리금 부담이 이미 2434만원에 달한다. 기존 신용대출 1억원의 원리금 부담액은 1300만원이다. DSR 40% 규제가 적용되면 A씨는 주담대나 신용대출로 인한 연 원리금 부담액이 4000만원을 넘을 수 없다. 결국 A씨가 추가로 받을 수 있는 신용대출은 2000만원에 그친다는 것이다. 당초 받을 수 있었던 추가 신용대출분(5000만원)에 비해 60%나 감소하는 것이다. 만약 다른 조건이 같고 A씨의 주담대가 6억원이라면 A씨는 규제 시행 이후 신규 신용대출을 한 푼도 받을 수 없다. 기존 대출만으로도 DSR가 62%에 달하기 때문이다.
오는 30일부터 금융위와 금감원이 고소득자용 '핀셋 규제'인 DSR 규제를 적용하면서 고소득 대출자의 대출 가능 금액이 크게 줄어들게 됐다. 금융당국은 8000만원이라는 기준이 상위 10%에 해당된다며 이들의 대출 증가 속도를 줄이면 금융 리스크를 낮출 수 있다고 보고 있다.
그러나 주담대에 신용대출 등 가능한 모든 대출을 '영끌'(영혼까지 끌어모음)해 집을 구매하려고 계획했던 사람들은 주택 구매 자체를 미뤄야 하는 최악 상황까지 내몰리게 됐다. 이번 대책은 최근 급증한 신용대출 자금이 부동산 시장으로 흘러 들어가지 않도록 '핀셋 규제'를 하는 데 방점이 찍혔다고 하지만, 특정 소득 기준으로 대출 규제를 강화하면서 소득에 따라 대출이 늘어나는 금융계 환경을 역행한다는 지적도 나오고 있다. 또 이번 대책에서 금융당국은 누적 1억원이 넘는 신용대출의 사후 용도 관리를 강화하기로 하면서 논란이 커지고 있다.

규제 시행일(11월 30일) 이후 신용대출 총액이 1억원을 초과한 차주가 1년 안에 투기지역·투기과열지구·조정대상지역에서 집을 사면 해당 신용대출은 당장 갚도록 강제하는 내용이 담겼기 때문이다. 시중은행 관계자는 "은행들은 고객이 신규 대출을 받아 1년 내 주요 지역 주택을 구매하면 자금을 회수해야 하고, 대출자 역시 자금 계획이 꼬이기 때문에 주의해야 한다"고 말했다.
금융당국은 금융권의 고(高)DSR 대출 비중의 목표 수준을 낮춰 신용대출을 옥죄기로 했다. 은행권의 DSR 70% 초과와 90% 초과 대출 비중은 각각 15%, 10%에서 5%, 3%로 내려간다. 지방은행과 특수은행은 70% 초과와 90% 초과 비중이 각각 15%, 10%로 하향 조정된다. 또 금융당국은 은행별로 세운 신용대출 관리 목표와 준수 여부를 매월 점검하기로 했다. 은행권 총량 관리 체제에서 더 나아가 은행별 모니터링을 강화하겠다는 방침이다.
이세훈 금융위 금융정책국장은 브리핑에서 "은행권의 신용대출 증가가 연말까지 2조원 안팎에서 관리되길 희망한다"고 말했다. 금융당국은 연 소득 2배를 넘는 등 소득 대비 과도한 신용대출이 이뤄지지 않도록 은행권을 상시 점검할 계획이다. 금융위와 금감원은 차주별 상환 능력 심사로 전환하는 것을 장기 과제로 추진한다는 계획이다. 현재는 금융기관별로 평균치만 관리하면 되기 때문에 개인별로는 DSR 40%를 넘길 수도 있었지만, 앞으로는 은행별로 내년 1분기까지 목표 수치를 맞춰야 하기 때문에 여유가 없다.
금융당국은 개인별로 DSR 40%를 적용해야 한다는 목표 아래 단계적 전환을 추진하기로 했다. 이를 위해 차주의 상환 능력을 반영할 수 있도록 시스템 정비에 나설 예정이다. 청년층은 미래 예상 소득을 추가로 고려하고, 소득 파악이 어려운 차주의 소득을 추정하기 위한 보조지표·대안 등을 적극적으로 개발한다는 방침이다.
[문일호 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]