"사실상 증세"…잠실5단지 올 보유세 837만원, 5년후 2123만원

◆ 공시가, 시세의 90%로 ◆

↑ 정부와 여당이 시세가 15억원을 넘는 고가 아파트의 공시가 현실화율을 2025년까지 90%로 높이기로 잠정 결정했다. 이렇게 되면 서울 강남 지역에 밀집한 시세 15억원 넘는 아파트의 보유세 부담은 5년 후 3배까지 급증한다. 사진은 서울 남산에서 바라본 아파트 전경. [이승환 기자]

부동산 공시가격의 시세 반영률을 높이기 위한 방안이 발표되면서 '세금 폭탄'이 현실화할 것으로 보인다. 여당이 여러 안 가운데 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2030년까지 90%로 올리는 방안을 검토하기로 했다고 밝히면서 유주택자들은 벌써부터 세금 폭탄 걱정에 한숨을 쉬고 있다. 현실화율이 높아지면 주택 가격이 오르지 않아도 세금 폭탄이 떨어질 가능성이 높아지기 때문이다. 공시가격은 재산세, 종합부동산세뿐만 아니라 각종 부담금 등 60여 개 행정 항목에 활용되는 지표여서 상당한 파장이 예상된다.
국토연구원이 27일 발표한 공시가격 현실화율 방안 3가지 중 2030년까지 시가의 90%까지 맞추는 방안이 유력하게 검토되면서 15억원 이상 공동주택을 보유한 1주택자는 5년 후 보유세를 현재보다 최대 3배 더 내야 한다.
매일경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에게 의뢰해 15억원 이상 공동주택을 보유한 1주택자의 보유세를 계산한 결과, 서울 서초구 반포동의 아크로리버파크(전용면적 84㎡)를 보유한 경우 올해 1326만원에 불과하던 보유세가 매년 수백만 원씩 올라 현실화율이 90%에 달하는 2025년에는 4096만원을 내야 된다(시세는 연 5% 상승한다고 가정). 5년 새 보유세가 3배가량 늘어난 것이다.
올해 이 아파트의 실거래가는 32억원, 공시가격은 21억7500만원, 현실화율은 67.97%다. 이미 전년 대비 세금이 수백만 원 늘어난 상황에서 매년 보유세가 늘어나 부담이 가중될 것으로 보인다.
서울 송파구의 잠실주공5단지(82㎡)를 보유한 경우에도 보유세가 5년 내 2배 이상 뛸 것으로 전망된다. 올해 이 아파트의 실거래가는 20억원, 공시가격은 16억5000만원으로 보유세는 837만원이었지만, 현실화율이 90%에 도달하는 2025년에는 보유세가 2123만원에 달할 전망이다.
서울 강남구의 도곡렉슬(120㎡) 역시 보유세가 올해 918만원에서 2025년 3438만원으로 3배 넘게 오를 전망이다. 도곡렉슬의 올해 실거래 시세는 27억원, 공시가격은 19억9700만원으로 7억원 가까이 차이가 난다. 서울 용산구의 한남더힐(235㎡) 역시 올해 보유세를 3977만원 내던 것이 약 2배 올라 2025년에는 7823만원을 내야 한다.
특히 그간 현 정부가 평생 집 한 채 갖고 사는 1주택자에 대해서는 과중한 세금을 피하겠다는 입장을 보여왔지만 이젠 1주택자 역시 노골적인 세금 폭탄의 과녁이 됐다는 분석이 나온다.
보유한 자산으로 구분해 특정 지역이나 특정 계층에만 중과하는 것은 위헌 소지가 분명하지만 국회에서 과반인 여당이 가속페달을 마구 밟고 있다는 것이다.

90%로 현실화율을 높이면 향후 고가 주택 및 다주택 보유자들의 보유세 과세 부담은 한층 늘어날 것으로 예상된다. 소형 면적이나 저가 주택은 공시가격이 시세를 초과하는 역전 현상이 발생할 수 있다. 지역별 가격 변동 차이에 따른 시세의 공시가격 반영률 격차도 나타날 수 있다. 심하면 가격이 떨어졌는데 세금이 오를 수도 있다.
정부의 이 같은 방안은 대만 모델을 참고한 것으로 전해졌다. 대만도 부동산 가격 현실화율을 90%까지 맞춘 바 있다.
그러나 대만의 경우 부동산 양도소득세율을 절반 수준으로 인하하는 등 실제로는 더 큰 감세 조치와 함께 현실화율을 높이는 정책을 썼는데, 현 정부는 일방적인 중과 정책을 쓰고 있다는 지적이다. 한 조세 전문가는 "문재인정부는 종부세와 양도세는 물론 취등록세까지 세폭탄을 터뜨리면서 공시가 현실화율까지 올리는 전대미문의 세금 정책을 쓰고 있다"고 말했다.
한 부동산 전문가는 "보유세는 과세표준과 세율이 동시에 높아지는 문제를 고려해야 한다"며 "종부세는 과세표준과 관련된 공정시장가액비율이 매년 5%포인트씩 인상돼 2022년 공시가격의 100%로 맞춰질 예정이고, 2021년엔 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대한 과세표준이 구간별로 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0% 세율로 인상될 예정이라 규제지역의 세 부담이 크게 뛴다"고 분석했다.
정부의 이 같은 발표에 대해 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이미 공시지가와 세금이 많이 올랐는데 민심을 달래기 위해 2년 안에 하겠다는 것을 10년 동안 나눠서 하겠다고 발표한 것"이라며 "이미 공시가격이 많이 오른 서울의 고가 주택을 보유한 사람이 세금 폭탄을 맞게 될 것으로, 정부 정책 방향은 바뀌지 않은 것으로 봐야 한다"고 말했다.
[권한울 기자 / 나현준 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]