매매계약서에 세입자 갱신청구 명시해야

전세 낀 집을 매매할 때 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지, 안 했는지, 아니면 포기한다는 의사를 밝혔는지 구체적인 내용을 계약서에 명시하는 방안이 추진된다. 계약갱신청구권을 포기한다는 의사를 밝혔던 세입자가 나중에 번복하는 경우가 생기면서 분쟁소지가 늘어난다는 지적이 제기되고 있기 때문이다.
하지만 임대차법 시행 전후에 현장에서 이 같은 문제를 숱하게 지적했음에도 꿈쩍 않던 정부가 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 비슷한 사례의 피해자가 되자마자 법 개정에 나섰다는 비판도 제기되는 상황이다.
15일 부동산업계 등에 따르면 국토교통부는 '공인중개사법' 시행규칙을 개정해 전세 낀 집의 매매계약을 할 때 기존 세입자가 계약갱신청구권을 썼는지와 청구권 행사를 포기하고 이사를 나가기로 했는지 등 정보를 표기하도록 '중개대상물 확인설명서' 등을 고칠 예정이다.
정부는 그동안 전세 낀 집의 매매 계약이 추진될 때 세입자가 계약갱신을 하지 않는다는 의사를 밝히면 번복하지 못하고 약속을 지켜야 한다는 유권해석을 내린 바 있다. 세입자의 말을 믿고 계약을 진행한 집주인과 매수자의 권익을 보호한다는 취지다.
하지만 세입자가 매매계약서가 작성된 이후에 생각을 바꾸고 계약갱신청구권을 행사하면서 '당시 명확하게 계약갱신 포기 의사를 밝힌 것은 아니다'고 주장하는 사례가 속출하고 있다. 경제부처 수장인 홍 부총리도 이 같은 사례를 겪고 있다.
홍 부총리는 8월 본인 소유의 경기 의왕 아파트 매매 계약을 9억2000만원에 체결했으나, 새 집주인은 두 달이 지난 지금까지 잔금 납부와 등기 이전을 하지 못하고 있다. 전세 계약이 만료되는 기존 세입자가 당초 인근 지역으로 이사를 계획했지만, 전셋값이 급등하면서 옮겨갈 집을 구하지 못하자 계속 거주할 뜻을 밝혔기 때문이다.
사실 정부의 유권해석대로라면 세입자가 청구권 행사를 하지 않겠다고 밝힌 이상 퇴거해 줘야 한다.
하지만 이 같은 유권해석에도 불구하고 세입자가 의사 표현을 어느 정도까지 해야 하는지 명확한 기준이 없어 현장에선 유명무실하다는 지적이 많았다. 실제로 법조계에서조차 이런 상황일 때 청구권이 효력이 있는지 의견이 엇갈리고 있다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "세입자의 의사 표시를 믿고 매매계약이 진행되면 '매수자-매도자'라는 새로운 권리관계가 생긴다"며 "이들을 보호하기 위해서라도 기존 임차인의 계약갱신청구권은 보호받을 수 없다"고 밝혔다. 반면 이기형 법무법인 명성 대표변호사는 "계약 종료 1개월 전이라는 청구권 발동 요건을 갖췄다면 이 권리를 완전히 무시하긴 어렵다"며 "계약갱신청구권이 일종의 '강행규정'이기 때문"이라고 말했다.
국토부조차 "문자메시지나 통화기록, 제3자의 증언 등 퇴거 합의를 증명할 수 있는 최소한의 것들이 필요하다"고 밝혀 본인들의 유권해석을 뒷받침하지 못하는 듯한 모습을 보였다. 그러나 이 '증빙자료'의 효력 여부조차 법조계에선 실제 판례가 나오기 전까지 안심할 수 없다는 의견이 지배적이었다.
게다가 이 문제는 다른 분야 소송으로 이어질 여지까지 있어 심각성이 높다는 지적이 많았다. 법조계에 따르면 집 주인(매도자)이 기존 임차인의 갱신청구 여부를 확인하지 않고 매매 계약을 체결했다면 매수자에게 배액의 손해배상을 해줘야 할 의무가 있다. 반면 임차인이 나간다는 의지가 분명했고 매수인도 이 같은 사실을 확인했다면 매도인에게 일방적 책임을 물을 수 없는 게 기존 판례다. 결국 민사소송까지 갈 가능성이 높은데 소송으로 이어질 경우 1심에만 6개월 이상, 최종심까지는 2년가량 소요되는 시나리오로 흐른다는 지적이 많았다.
국토부는 이르면 다음주 중에 공인중개사법 시행규칙 개정안을 입법예고할 방침이다. 설명서에 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'란이 있는데, 여기에 계약갱신청구권 행사와 관련한 내용을 적도록 할 예정이다. 한편 이번 조치가 홍 부총리 사례 때문에 나왔다는 일부 지적에 대해 국토부 관계자는 "이번 개정은 지난 9월 말부터 추진됐던 것이며 홍 부총리와는 전혀 관계없다"고 말했다.
[손동우 부동산전문기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]