지식산업센터, 주객전도 개인투자자 과열 열풍 주의보

정부의 부동산 정책으로 주거형 부동산인 아파트를 비롯해 오피스텔까지 규제대상이 되면서 수익형부동산인 지식산업센터가 풍선효과로 주목 받고 있다. 하지만 마땅한 투자처를 찾지 못한 개인 투자자들까지 지식산업센터 분양시장에 대거 유입되면서 과열현상이 나타나자 우려의 목소리가 높아지고 있다.
최근 업계에 따르면 지식산업센터를 신규로 분양받는 주체는 기업체가 20%, 개인 투자자가 80%의 비율로 개인 투자자의 비율이 훨씬 높은 것으로 알려졌다. 이는 수익형부동산 상품 중에서 지식산업센터의 경우 비용 부담이 덜하고 안정적인 수익이 기대되면서 개인 투자자들의 유입 비율이 높아진 것으로 풀이된다.
실제로 입주하는 기업의 경우 현재의 저금리 상황에서 대출이 분양가의 80%까지 규제 없이 가능해 임대료보다 저렴한 이자비용으로 사옥을 마련할 수 있고, 여기에 지식산업센터 최초 입주 기업의 경우 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면 등의 혜택을 받을 수 있어 실제 사용 기업이 분양 받을 경우 매우 유리하다.
또한 지식산업센터는 대부분 대형 산업단지에 밀집해 있어 단지 내 인프라가 우수하고 높은 층고, 화물용 승강기, 드라이브인 시스템, 상업시설, 기숙사, 회의실, 휴식 공간 등 기업들의 편의를 제공하고 저렴한 관리비로 인해 기업들이 기존의 대형 임차빌딩에서 지식산업센터로 이전하고자 하는 관심이 증가하고 있는 것으로 보인다.
주변에는 기업체와 종사자가 밀집해 있어 입주 수요가 풍부한 곳이 많다. 여기에 여러 기업들이 입주하게 되면서 네트워크 구축에 유리하고 기업체들과의 시너지 효과도 기대할 수 있는 장점을 지녔다. 다만 지식산업센터별로 규모와 인프라가 달라 입주 희망 시 사전에 꼼꼼한 분석이 필요하다.
이처럼 기업체에 여러 혜택을 주어 지식산업센터로 이전을 유도하고 있지만 최근에는 개인 투자자의 주거용 부동산 시장의 규제로 인해 오피스텔까지 규제 대상으로 지정되며 세금문제 등으로 인해 지식산업센터로 발길을 돌리는 경우가 많은 것으로 보인다. 여기에 낮은 금리를 통해 적은 비용으로 투자할 수 있고 대출을 활용해 자기자본 대비 높은 수익률을 올릴 수 있다는 기대심리가 반영된 것으로 보인다.
특히 지식산업센터 내 기숙사는 개인 투자자들에게 관심 대상이다. 오피스텔과 달리 부동산 규제에 대해서 자유롭다보니 투자에 제한이 없고 특화설계, 커뮤니티시설 등이 오피스텔과 동일하게 구성돼 투자자들의 관심이 이어지고 있는 것이다.
하지만 개인이 지식산업센터에 투자하는 경우 기업체들이 받을 수 있는 세제 혜택을 받을 수 없다. 또 불특정 다수가 입주하는 주거형 시설과 달리 기업체로 한정되어 입주하다보니 주변에 기업체 수요가 풍부하지 않을 경우 입주하기까지 오랜 시간이 걸려 자칫 공실로 인해 투자 손실이 발생할 수 있다.
지식산업센터 분양마케팅 전문기업인 아파트형공장114 박종업 대표는 “지식산업센터에 입주해야 할 기업체의 경우 최근 경제사정이 안좋다 보니 분양 결정에 심사숙고하게 되어 망설이는 사이 개인투자자의 빠른 투자 결정으로 분양계약의 대부분이 개인 투자자로 채워지고 있으며 묻지마 투자식 과열 열풍으로 주객이 전도된 것 같다”며 “개인투자자의 가세로 곳곳의 지식산업센터의 분양률도 좋아 공급 또한 이어지고 덩달아 분양가도 상승하고 있는 추세이므로 꼼꼼히 살펴보지 않을 경우 공실 장기화시 투자자들의 큰 피해가 우려 된다”고 말했다.
저금리 기조가 지속되고 주택시장 규제로 인해 상대적으로 규제가 덜한 지식산업센터에 관심을 갖는 투자자들이 증가하고 있는 추세이다. 다만 일부 지식산업센터의 경우 분양 후 입주할 기업을 찾지 못해 공실로 방치되는 곳들도 증가하고 있어 사전에 인근 시장 동향을 파악하고 투자해야 한다. [MK 부동산센터][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]