[2020 서울 머니쇼] 경기도 광명, 성남, 하남, 과천 같은 오를 곳만 오른다

↑ 김학렬(빠숑)

"경기도 광명, 성남, 하남, 과천 집값이 왜 올랐는지를 주목하라"
김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소장은 2020 서울머니쇼 첫째날인 3일 '입지 좋은 새 아파트를 찾아라'는 주제로 한 강연에서 이같이 말했다. 이날 강연은 100% 온라인 생중계로 진행됐다.
김학렬 소장은 "아파트에 입주하면 무조건 오르던 시대는 지났다"며 "올라갈 만한 아파트 '상품'은 정해져 있으니 선점하는 게 중요하다"고 말했다. 그는 경기도에서 광명, 성남, 하남, 과천을 지난 10년간 집값이 가장 많이 오른 '톱4'로 뽑았다. 그는 "경기도에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 일자리가 늘어나고, 교통망이 좋아지고 새 아파트가 들어섰다는 공통점이 있다"고 말했다. 다만 집값 상승세가 더딘 일산신도시의 경우 입지가 좋아지지 않은 상태에서 주변(인천·김포)에 새 아파트가 많이 생겼기 때문에 가격이 조정됐다. 김 소장은 "경기 동남권과 서북권을 잘 비교해보면 어디 지역의 아파트를 사야할지 알 수 있다"고 설명했다.
좋은 입지를 이탈하기보다는 입지 내에서 새 아파트로 이사하려는 수요가 늘어나고 있다. 김학렬 소장은 "국토교통부의 '2019년 주거실태조사'를 살펴보면 지역별 5년 내 이사계획 이유로 대부분 시설이나 설비가 더 양호한 집으로 이사하려는 것으로 꼽았다"면서 "입지를 크게 벗어나지는 않고, 새 아파트에 대한 수요만 늘어날 것"이라고 말했다.
김학렬 소장은 "아파트를 살 때 이제는 투자수요보다는 실수요의 관점에서 봐야 한다"며 "지금은 규제의 시대라서 갭투자자가 아닌 실수요자들이 고를 만한 곳을 골라야 한다"고 말했다. 그는 "이 지역의 인구나 대기 수요가 늘어나는지를 봐야 한다"며 "그래야 규제의 시대에도 집값이 오를 수 있다"고 덧붙였다.
그는 입지·상품 프리미엄에 주목할 것을 주문했다. 김 소장은 "분양가상한제로 원가를 낮춘다고 하더라도 프리미엄이 있는 지역은 집값이 떨어지지 않는다"면서 "재건축 아파트의 경우 입지·상품 프리미엄이 모두 좋아질 것이므로 추천하지만 규제의 직격탄을 피하기는 어렵다"고 말했다.
입지 좋은 곳의 새 아파트를 살 만한 여력이 안되는 사람에게는 서울 금천구, 노원구 재건축 아파트를 추천했다. 김 소장은 "입지가 나쁘더라도 새 아파트에 대한 수요가 커서 이 지역의 재건축 아파트도 괜찮다"고 말했다. 지난 2017년 입주한 서울 금천구의 롯데캐슬골드파크 아파트가 대표적인 성공 투자 사례다.
또 김 소장은 규제지역에 주목할 것을 주문했다. 서울 등 투기과열지구는 정부가 이 지