공공재건축 `썰렁` vs 공공재개발 `20여곳 관심`

◆ 부동산대책 후폭풍 ◆

공공이 개입한 재정비사업(재건축·재개발)을 통해 약 9만가구를 수도권에 공급하겠다고 밝힌 지 일주일이 지난 가운데, 공공재건축과 공공재개발 사이 희비가 극명하게 엇갈리고 있다.
용적률을 최대 500%까지 주는 공공재건축에 대해 재건축 단지 조합 대부분이 시큰둥한 반면, 용적률 최대 360%(3종 일반주거 기준)를 부여하는 공공재개발에는 조합들이 관심을 보이고 있다. 대부분 강북 지역 사업장인 재개발은 인프라스트럭처 개선과 사업 촉진을 할 수 있다면 공공 개입도 마다할 이유가 없는 반면, 강남 지역에 주로 사업장이 있는 재건축은 초과이익환수제에 묶여 있어 공공재건축으로 용적률을 올려줘도 수익이 나지 않기 때문이다.
13일 서울시에 따르면 공공재건축에 대해선 서울시내 한 곳의 조합도 관심을 가지지 않은 반면 공공재개발에 대해선 20곳 넘는 조합이 관심을 보이며 접촉하고 있다.
이날 동대문구청에서 처음 열린 공공재개발 공식 현장설명회에는 재개발을 추진해온 전농8·9·12, 답십리17, 신설1 구역 관계자 등 동대문구 10개 조합 50여 명이 참석했다. 당초 시 예상보다 50%가량 늘어난 수치다. 설명회에서 시는 공공재개발로 인한 각종 인센티브를 설명했다. 재개발구역으로 신규 지정되려면 거쳐야 하는 사전타당성 검토 절차를 공공재개발 후보지 공모 과정에서는 생략해 평균 18개월까지 걸리는 신규 지정 절차를 6개월까지 단축시킨다.
용적률도 현행법 체계 대비 1.2배까지 늘려준다. 현재 3종 일반주거가 최대 용적률이 300%인 점을 감안할 때 360%(300%×1.2배)까지 늘려줄 전망이다. 다만 조합원 물량을 제외하고 순수하게 늘어나는 물량의 절반가량을 임대물량(공공임대는 20%)으로 내놔야 한다. 이날 설명회에 참석한 한 조합추진위원장은 "공공재개발에 관심이 있는데, 국공유지 비율이 많은 지역은 공공 추진과 민간 추진이 어떻게 다른지 물어보려고 왔다"고 밝혔다.
반면 정부가 의욕적으로 밀어붙이던 공공재건축에는 사실상 관심이 전혀 없다. 아직까지 서울시에 공공재건축 의사를 타진한 곳이 한 곳도 없는 것으로 알려졌다.
가장 큰 이유는 재건축초과이익환수제다. 심교언 건국대 교수는 "재건축초과이익환수제가 있는 상황에서 공공재건축을 해봤자 이익이 크게 나지 않으며 오히려 용적률 500%를 적용하면 주상복합에 주택 수만 많아서 가치가 더 떨어질 수 있다"며 "나 홀로 아파트 등 일부 구역을 제외하곤 공공재건축에 관심이 없을 것"이라고 내다봤다.
정부는 '당근책'으로 공공재건축을 할 경우 기부채납받은 주택 중 절반은 임대가 아닌 공공분양을 하겠다고 밝혔지만, 여전히 나머지 절반은 장기공공임대 물량이어서 재건축 조합원들이 반기지 않는다.
이미 건설사와 계약한 잠실주공5단지는 갑자기 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH공사)가 공동 사업자로 참여하면 최소 7000억원이 넘는 위약금을 조합이 건설사에 배상해야 하는 문제도 있다.
[나현준 기자 / 이축복 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]