전월세 상한제·계약갱신청구권 31일부터 시행

임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 31일부터 시행될 전망이다.
국회가 30일 본회의에서 주택임대차보호법을 통과시키고 청와대와 정부가 31일 임시 국무회의까지 열어 즉시 시행에 나서겠다는 방침을 세웠다. 29일 국회 법사위에서 처리된 갱신청구권과 전월세 상한제는 사흘만에 초스피드로 시행되는 '이례적인' 기록을 세울 전망이다.
이렇게 해서 우리나라 주택 임대차 시장은 1990년 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘린 후 가장 큰 변화를 맞게 됐다. 당정은 부동산 시장에 대한 신속 대응을 강조하며 서둘러 입법과 시행에 나섰지만 당분간 시장은 극심한 혼란을 겪을 것으로 예상된다.
30일 오후 국회는 본회의를 열고 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안을 통과시켰다. 이날 주택임대차보호법 개정안은 제1야당인 미래통합당 이 불참한 가운데 더불어민주당, 정의당, 열린민주당 등 범여권 정당들의 표결로 국회 문턱을 넘었다.
개정안은 당장 31일부터 시행될 전망이다. 대개 국회 본회의를 통과한 법안은 정부로 이송돼 국무회의 의결을 거쳐야 시행된다. 당초 국무회의는 매주 화요일인 다음달 4일로 예정돼 있지만 정부는 법안의 시급성과 시장 혼란을 고려해 31일 임시 국무회의를 개최할 계획이다. 정부는 개정안이 국무회의를 통과하면 관보를 별권으로 찍어 바로 공포·시행할 예정이다. 국무총리실 관계자는 "주택임대차보호법 개정안이 국회에서 시급하게 처리된 만큼 즉시 법이 시행되도록 할 계획"이라고 밝혔다.
법안의 핵심은 2년의 기본 임대기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 '2년+2년' 방식 계약갱신청구권을 도입하고, 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 도입하는 것이다. 임대료 인상률과 관련해선 직전 계약 임대료의 5% 안에서 지방자치단체가 조례를 통해 별도 상한을 정할 수 있도록 했다. 다만 정부는 신규 계약자에 대해 전월세상한제를 적용하지 않는다고 발표했다.
계약갱신청구권은 기존에 계약한 세입자도 행사할 수 있다. 다만 법 시행 전에 임대인이 갱신 청구 거절 의사를 밝히고 다른 임차인과 계약을 체결했을 경우 적용 대상에서 제외한다는 단서 조항을 달았다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이에 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 하지만 청구권 행사를 피하기 위해 막판 계약을 진행 중인 집주인의 경우 31일 계약이 마무리됐을 때 어떻게 처리할지 여부 등을 두고 논란이 예상된다.
집주인이 실거주를 원하면 갱신 청구를 거절할 수 있다. 하지만 이 경우에도 집주인이 2년간 의무적으로 거주해야 한다. 만일 세입자를 내보내고 2년 안에 정당한 이유 없이 다른 세입자를 받은 사실이 드러나면 기존 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있다. 세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신 거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다.
[손동우 부동산전문기자 / 연규욱 기자]