박시장 유고에 결국 그린벨트 푸는 수순…3급지 이하 거의 없어 녹지훼손 불가피

'7·10 주택시장 안정 보완대책' 후속으로 추진 중인 서울·수도권 주택공급 방안으로 결국 강남권 개발제한구역(그린벨트) 해제가 떠오르고 있다. 홍남기 경제부총리가 14일 "공급대책의 일환으로 필요한 경우라는 전제 하에 그린벨트 문제를 점검하겠다"고 밝힌데 이어 '주택공급확대 태스크포스(TF)' 실무기획단장을 맡은 박선호 국토부 1차관도 "공급확대를 위해 도시 주변 그린벨트의 활용 가능성 여부 등에 대해서도 진지한 논의를 해 나갈 것"이라고 밝혔다.
정부는 추가택지 확보, 도심 고밀개발, 공공 재개발·재건축 등 서울 주택공급 방안을 위한 대체적인 윤곽을 밝힌 바 있다. 하지만 '그린벨트 해제는 검토 리스트에 없다'고 여러 차례 언급해 왔다. 정작 서울시 행정을 책임지는 고(故) 박원순 서울시장이 서울 그린벨트 해제를 적극 반대해 왔기 때문이다.
국토부 등은 기존에 제시된 주택공급 방안을 검토하고, 모자라면 서울 그린벨트 해제까지 들여다 볼 수 있는 취지라고 설명하고 있다. 그러나 서울시 등에선 '부동산 민심 진화'가 급한 당·정·청이 박 시장 유고상황에서 이미 그린벨트 해제를 염두에 두고 밑그림을 그리기 시작한 것 아니냐는 분석이 제기된다. 정부 공급방안의 핵심인 서울 도심 고밀 개발은 주택수 확보에 한계가 있고, 공공 재개발·재건축은 실효성에 벌써 의문이 제기되고 있기 때문이다. 서울 안에서 입지가 좋은 땅을 발굴해야 한다는 필요성이 제기되는데, 5·6 대책에서 제시된 용산 정비창 개발방안과 비슷한 파급력을 줄 수 있는 땅은 결국 그린벨트 밖에 없다.
개발업계는 정부가 서울의 그린벨트를 해제해 조성할 수 있는 택지는 강남 세곡·자곡동과 서초 염곡·내곡동의 땅들이 될 공산이 크다고 본다. 서울의 개발제한구역 면적은 149.13㎢로 강남권에선 서초구(23.89㎢)가 가장 넓고 강동구(8.17㎢), 강남구(6.09㎢), 송파구(2.63㎢) 등 순이다. 노원구 은평구 강북구 등 서울 북쪽에도 그린벨트가 많지만 대부분 산을 끼고 있어 택지개발이 어렵다. 특히 내곡동과 세곡동, 수서역 근처는 이명박 정권때 보금자리주택을 개발하고 남은 땅들이 있어 추가택지 후보로 유력하게 거론돼 왔다.
하지만 이들 지역의 그린벨트 지역의 가용면적도 충분하지 않다는 평가도 나온다. 정부가 2년 전 스스로 제시했던 그린벨트 해제기준에 미달하는 지역이 상당수기 때문이다. 국토부는 2018년 9·13 대책 발표 당시 그린벨트 해제 기준에 대해 "이미 훼손돼 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 활용해 택지를 확보한다"는 기준을 제시한 바 있다. 그린벨트 평가등급은 환경영향평가 결과에 따라 1~5등급으로 나뉜다. 1등급이 환경적 가치가 높고 5등급이 가장 낮다. 4·5등급지는 대부분 개발이 완료됐거나 개발 중이어서 활용이 불가능하다.
매일경제신문이 국토교통부 지형정보시스템(GIS)인 국토환경성평가시스템을 이용해 서울 강남권 그린벨트를 따져본 결과, 대부분 1·2등급인 것으로 나타났다. 3등급인 곳은 염곡동과 세곡동에 자투리 땅 일부 밖에 없다. 개발업계 관계자는 "국토부가 기존에 제시한 기준으로 그린벨트를 해제해도 5000가구도 공급하기 어렵다"고 설명했다. 다시 말해서 효율적인 주택공급을 위해서 그린벨트를 해제한다면 1,2등급인 곳도 손을 댈 수 밖에 없어 환경보호라는 대전제와 상충될 수밖에 없다.
정치적 위험도 있다. 서울시가 그동안 그린벨트 해제에 부정적이었는데, 서울시의 반대를 무릅쓰고 그린벨트 개발에 나섰음에도 집값을 잡지 못한다면 애꿎은 그린벨트만 망쳤다는 비난을 받을 수 있다. 실제로 국토부는 2018년 서울 주택 공급을 확대하기 위해 강남권 그린벨트를 직권으로 해제하는 방안도 검토했지만 결국 비판여론을 의식해 포기한 적이 있다.
게다가 이들 지역에 대한 토지보상과 광역교통대책 수립 등도 만만찮은 과제다. 즉 서울 그린벨트 해제는 시장 불안 심리에 대한 선제 대응이란 측면에서 주목받지만 민심 역풍과 정권 내 목표 달성을 위한 시간 싸움, 공기업들의 천문학적 자금 부담까지 넘어야 할 산이 한두 개가 아니라는 분석이다. 실제로 이명박 정부만 해도 2012년 말까지 수도권에서 32만가구 보금자리주택을 공급한다는 목표를 내세웠는데 실제로는 21만가구를 공급하는 데 그쳤다. 목표치의 66%만 채웠다.
특히 정부는 그린벨트 해제에 대한 입장을 하루만에 손바닥처럼 뒤집어 논란이 될 것으로 보인다. 박선호 차관은 이날 오전 한 라디오방송과 인터뷰에서 "개발제한구역 해제는 신중하게 고려해야 하기 때문에 검토하지 않는다"고 밝혔는데 불과 7시간 만에 검토 입장으로 선회한 것이기 때문이다.
[손동우 부동산전문기자]