[뉴스&분석] 재건축 묶더니…서울 내년 입주 `반토막`

◆ 부동산대책 헛바퀴 ◆

문재인 대통령이 지난 2일 부동산정책 특별 지시에서 추가 공급 물량을 확보하라고 강조했지만 시장에선 결국 '립서비스'에 그칠 것이란 분석이 많다. 서울에 주택을 공급하려면 사실상 유일한 공급 루트는 재건축·재개발밖에 없는데 현 정부는 출범 때부터 이 같은 정비사업을 터부시하고 있기 때문이다. 결국 '서울 집을 늘려라'고 지시하면서 '서울에 집은 짓지 마라'는 모순된 정책을 펴고 있는 셈이다.
물론 정부는 3기 신도시 사전청약 물량 확대, 공공재건축 활성화 방안, 미니신도시 3~4곳 지정 등 사용 가능한 카드는 모조리 펼쳐놓고 애를 쓰고 있다. 그러나 이는 도심과 강남 등 수요가 치솟는 지역에 대한 공급이 아니라 수도권 주변부나 그린벨트 지역이다. 도심 주택 공급을 늘리겠다면서 사실상 유일한 방안인 정비사업을 규제하는 모순이 지속된다면 집값 문제 해결은 요원하다.
6일 부동산정보업체 부동산인포에 따르면 내년 서울 정비사업 입주 예정 물량은 1만7655가구로 올해 3만6596가구에 비해 절반 수준으로 줄어들 전망이다.
2018년 이후 꾸준히 3만가구를 유지하던 정비사업 입주 물량이 반 토막 난다. 대개 아파트 분양부터 입주까지 3년의 시차가 있다는 사실을 감안하면 2017년 문재인정부 출범 이후 규제 때문에 '올스톱'된 서울 정비사업 영향이 이제야 나타난다고 해석할 수 있다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "서울의 경우 5~6년 전 재개발·재건축 사업을 승인한 것이 올해까지 공급된 것이고, 3년 전부터 정부가 정비사업 규제를 강하게 하면서 내년부터 입주 물량이 확 줄어든 것"이라고 설명했다. 문제는 서울에선 정비사업이 입주 물량에 절대적인 영향을 미친다는 점이다.
실제로 올해(4만4258가구)와 내년(2만5159가구) 서울의 전체 입주 예정물량을 분석하면 정비사업에 따른 물량이 매년 70~80%를 차지한다.
이번 정부는 첫 부동산종합대책인 8·2대책부터 △재건축 초과이익환수제 부활 △재건축 조합원 지위 양도 금지 등을 내세우며 정비사업을 옥죄기 시작했다. 이후에도 안전진단 강화, 재개발 임대주택 비율 최대 30% 상향, 민간택지 분양가상한제 도입, 재건축 조합원 2년 의무거주 등 재건축·재개발 사업성을 떨어뜨리는 정책이 잇따라 제시됐다.
서울시도 이 같은 분위기를 이어갔다. 오세훈 전 서울시장 당시 49층이던 층수 규제를 35층으로 박원순 시장이 낮추면서 서울 도심주택 공급 물량이 20~30% 더 줄었다는 분석이다.
현재 상황이 "시장 수급을 제대로 보지 못한 참사"라는 말까지 나온다. '행복주택'으로 대표되는 박근혜정부 주택정책은 도심 재정비를 기본 조건으로 삼았고, 아예 택지개발촉진법까지 폐지하며 도심 규제 완화에 나섰다.
반면 문재인정부는 "정비사업에 따른 기대이익은 불로소득"이라며 재건축·재개발에 적대감을 표하며 이를 막았다. 그러는 사이 도심 공급은 막혔고 '대체재'인 택지가 시장에 나오기까지 5년 이상의 시차가 생겼다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 3기 신도시 등을 제시해도 당장 공급이 막힌 상황에선 수요자들에게 약발이 잘 듣지 않는다"고 꼬집었다.
전문가들은 대대적 사고 전환이 필요하다고 강조했다.
용적률 인상, 고층 제한 완화, 재건축 규제 완화 등 과감한 정책이 필요하다는 것이다.
이혁주 서울과학기술대학교 교수는 "고밀화를 허용하면 주택 공급을 확대해 집값을 낮추고 임대주택 공급을 늘릴 수 있을 뿐만 아니라 저성장·고령화 시대에도 대비할 수 있다"며 "서울 소재 아파트 단지 용적률을 기존의 1.2배로만 상향 조정해도 무주택 가구 주거비 부담이 연간 가구당 114만~190만원 감소한다"고 제시했다.
[손동우 부동산전문기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]