부동산 대책여파? 서울 고가아파트 매매량 늘고 청약에 몰려

올해 초 서울 아파트 매매 거래량은 2.20 부동산 대책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 전년대비 많지 않은 수준이었지만, 5월부터는 증가 추세를 보이고 있다. 특히 5월 거래량은 강남3구와 마·용·성(마포·용산·성동) 거래가격 15억원 초과 아파트에서 크게 늘어난 것으로 나타났다.
부동산대책 여파는 분양시장에도 영향을 크게 줬다. 특히 서울을 포함한 수도권 아파트의 평균 청약경쟁률이 지방을 앞지른 것은 2010년 후 올해가 처음일 정도다. 부적격 당첨 등 미계약분 물량으로 추가 청약수요를 모집, 청약통장이 필요없는 무순위청약(일명 '줍줍청약')에서는 매번 수백대 1의 경쟁률을 가볍게 넘고 있다.
◆"보유세·양도세 부담 피하려…" 서울 5월 고가 아파트 거래량 늘어
15일 직방에 따르면, 올해 초 서울시 아파트 매매거래량은 2월에 풍선효과로 인해 중저가 아파트거래량이 일시적으로 증가했지만 2.20 부동산 대책과 코로나19의 영향으로 소비심리가 위축되면서 3~4월은 거래량이 급감했다.
반면 5월 서울시 아파트 매매거래량은 6월 30일까지 조정지역대상 내 10년 이상 보유한 다주택자의 한시적 양도세 중과 면제와 공시가격 현실화에 따른 보유세 부담으로 과세표준기준일인 6월 1일 이전에 거래를 마치려는 수요자가 늘어 매매거래량이 증가했다.

↑ [통계 : 6월 12일 공개기준 국토교통부 실거래가 공개시스템, 자료 : 직방]

특히 5월 서울 아파트 매매거래량은 거래가격이 높을수록 증가율도 높았다. 전월대비 15억원 초과에서 75.82%로 가장 큰 폭으로 증가했고 ▲9억원 초과~15억원 이하 63.3% ▲6억원 초과~9억원 이하 37.61% ▲3억원 초과~6억원이하 21.65% ▲3억원 이하 19.55% 순으로 증가했다.
세금·대출규제에 따른 이슈 지역으로 고가아파트가 많은 강남3구와 마·용·성을 선정해 대출규제인 9억원과 15억원 초과 가격기준을 반영해 아파트 매매거래량을 비교한 결과, 전월대비 강남3구 매매거래량은 9억원 이하에서 36.47%, 9억원 초과~15억원 이하에서 41.46%, 15억원 초과에서 67.98% 늘었다. 마용성의 경우에는 9억원 이하에서 26.92%, 9억원 초과~15억원 이하에서 90.63%, 15억원 초과에서 178.95%가 증가한 것으로 조사됐다.
고가아파트에서 매매거래량 증가는 보유세 부담을 느낀 매도자와 한시적으로 양도세 중과를 회피하려는 다주택자들이 매매를 서둘렀기 때문이다. 그러나 최근 금리인하로 주택시장에 부동자금이 유입될 수 있지만, 강력한 대출규제로 인해 단기적으로 주택수요가 급증하기는 힘든 상황이다.
직방 관계자는 "정부는 시장을 예의주시하고 있으며 부동산 시장 안정화를 위해 9억원 이하 중저가 주택에 대한 대출 규제와 추가규제지역 확대 지정 등 추가대책 가능성을 언급했다"며 "코로나19 이후 실물경제가 어려운 상황에서 주택시장의 상승장은 조금 더 지켜볼 필요성이 있다"고 진단했다.
◆수도권 평균 청약 경쟁률 40대 1 기록…서울은 100대 1 육박
한편 올해 서울을 포함한 수도권의 아파트 청약경쟁률은 역대 최고를 기록 중이다. 이날 부동산114에 따르면 올해 6월 11일까지 올해 수도권 아파트의 평균 청약경쟁률은 지방 18.3대 1에 비해 2배 이상 높은 40.7대 1을 기록했다.
올해 전국에서 청약접수를 받은 130곳의 아파트(수도권 56개, 지방 74개) 가운데 경쟁률이 100대 1 이상인 곳은 16곳으로, 이 중 12곳은 수도권 물량이다. 수도권에서 분양된 아파트 5곳 중 1곳이 100대 1 이상 경쟁률을 기록한 셈이다.
서울은 올해 분양된 8곳 중 절반인 4곳에서 100대 1이 넘는 청약성적을 기록했다. 이 중 공공분양인 마곡지구9단지가 146.8대 1로 경쟁이 가장 치열했다.
경기도에서는 33곳 중 5곳이 100대 1 이상 경쟁률을 기록했다. 과천제이드자이는 1순위 청약에만 2만5000여 명이 몰리기도 했다.
올해 서울의 아파트 청약경쟁률은 99.3대 1로 100대 1에 육박했다. 이는 집계가 시작된 2000년 이후 가장 높은 경쟁률이며, 경기와 인천에 비해서도 2배 이상 높다.
7월말부터 시행되는 분양가상한제로 서울의 신규 공급감소 우려가 커지면서 희소가치가 부각된 데다, 분양가가 주변 시세에 비해 비슷하거나 낮은 수준으로 책정되면서 시세 차익에 대한 기대감이 커진 영향으로 분석된다.
여경희 부동산114 수석연구원은 "서울은 투기과열지구에 속해최고 강도의 규제를 적용받고 있지만, 청약열기는 전국에서 가장 뜨겁다. 오는 8월 소유권이전등기 시까지 전매제한 강화를 앞두고 전매가능한 분양권을 선점하려는 수요가 6~7월 청약시장에 유입될 것"이라며 "다만 8월부터 전매가 제한되고, 현재 논의 중인 민간택지 분양가상한제 주택에 대한 최대 5년 거주가 의무화될 경우에는 가수요가 일부분 차단되면서 청약열기가 조금 진정될 수 있을 것"이라고 내다봤다.
[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]