코로나19發 160조 규모 부동산펀드 쇼크 현실화 우려↑

코로나19발 160조원 규모 부동산 펀드 쇼크에 대한 현실화 우려가 높아지고 있다. 코로나19로 인해 실물경제와 상업용 부동산 침체가 확산할 조짐을 보이고 있기 때문이다.
최근 한국금융연구원이 내놓은 '코로나19 충격의 부동산간접투자시장 영향과 시사점' 보고서에 따르면 국내 투자 부동산 펀드와 해외투자 부동산펀드의 기간 수익률은 4월말 현재 연초 대비 각각 1.83%, 2.45%를 기록, 최근 1년 기간 수익률 5.90%, 8.86% 대비 하락세다.
특히, 해외 상업용 부동산 투자시장 침체를 반영해 관련 상장 주식에 투자하는 글로벌 리츠 재간접펀드 수익률은 4월말 현재 연초 대비 -12.7%다. 국내 7개 상장리츠이 시가 총액도 올 4월말 현재 1조7309억원 규모로 연초 대비 -15.89% 하락하며 코스피 지수 하락 폭(-11.38%)을 크게 밑돌았다.
부동산 간접투자상품은 대부분 만기가 정해져 있는 폐쇄형 사모형태로 운영되고 있어 당장에는 코로나19 쇼크에 따른 급격한 수익률 악화는 발생치 않고 있으나 만기시점이 다가오는 물건부터 수익률 악화와 환매위험에 직면할 것이라는 전망이다.
국내 부동산간접투자상품(부동산펀드+리츠 AUM)시장 규모는 2015년말 54조원에서 2020년 4월말 160조5000억원으로 4년 6개원만에 3배 급증했다.
부동산펀드가 65.9%(105조8000억원), 리츠가 34.1% (54조7000억원) 정도 비중이다. 해외투자 부동산펀드 설정액은 2015년말 13조5000억원에서 2020년 4월말 58조2000억원으로 4.3배 성장했다.
하지만 최근 코로나19발 쇼크로 글로벌 경기침체가 가시화 하면서 상업용부동산 시장 관련 간접투자시장의 수익률 하락세가 확연한 모습이다. 특히, 미국과 유럽이 코로나19 최대 피해지역이 되면서 호텔, 리조트, 리테일 부문 등에 투자한 증권사와 연기금은 투자물건 가치 하락과 리츠 배당 중단, 주가 하락 등의 피해가 클 것으로 예상된다.
신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "국내외 상업용부동산 간접투자상품에 대한 전반적인 모니터링 강화가 필요한 시점"이라며 "더욱이 해외투자 부동산펀드의 경우 상품구조상 판매사, 운용사, 현지 에이전시 등의 주체가 개입하는데다 현지 부동산 거래관행 등으로 거래 상대방 리스크와 법률 리스크가 크고 환율변동에도 취약하다"고 지적했다.
그는 이어 "편입자산 구조와 임대차계약 내용, 관련 익스포저 등 투자물건별 현황 파악을 통해 사업성과 리스크 규모를 파악, 발생할 수 있는 기관투자자의 유동성 리스크에 사전적으로 대비해야 한다"면서 "코로나19 이후 디지털화, 언택트 문화 학산 등 메가트렌드 전환에 대비해 도시 인근 물류인프라 확충, 셀타워·데이터센터 등 새로운 인프라 구축에 대한 정책적 지원도 필요한 시점"이라고 강조했다.
[류영상 기자 ifyouare@mkinternet.com]