널뛰는 상가 경매…감정가의 7%낙찰도

↑ 지난달 감정가의 3배 가까운 3억4129만원에 낙찰된 서울 도봉구 창동3단지 상가동. [사진 제공 = 지지옥션]

경매시장에서 상가의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 널뛰고 있다. 낙찰가격이 감정가격의 7%에 불과하거나 2배가 넘는 사례가 속출하며 혼조세를 보이고 있다. 상가 경매 특성상 임대 수익률이 낙찰가 산정에 가장 큰 영향을 미치기 때문이다. 임대 수익률을 잘못 분석하고 무턱대고 상가를 낙찰받았다가 낭패를 보기 십상이다. 코로나19 이후 상가 시장은 더욱 양극화될 것으로 전망된다.
25일 지지옥션에 따르면 지난 4월 서울 도봉구 창동 아파트 상가가 감정가 대비 2.84배 가격에 낙찰됐다. 감정가는 1억2000만원인데 낙찰가는 3억4129만원이었다. 낙찰가율이 284%로 올해 서울 상가 경매시장에서 가장 높은 수준이다. 대단지 아파트 상가로 안정적인 임대수익이 기대되는 데다 창동역 인근에 개발 호재가 있기 때문이다.
이 상가는 인기 있는 물건이었다. 응찰자만 42명이 몰렸고 두 번째로 높게 적어낸 가격이 3억3892만원이었다. 낙찰가와 약 200만원밖에 차이가 안 났다. 오명원 지지옥션 연구원은 "임차 현황을 보면 이 상가가 공실 상태라 명도 부담이 없었다"며 "인근에 3000가구 규모 대단지인 창동주공3단지가 있어 안정적인 임대수익이 기대되므로 많은 응찰자가 몰렸던 것으로 해석된다"고 말했다. 상가 경매는 물건마다 다르기 때문에 아파트와 달리 비교가 어렵다. 상가 경매시장에서 입찰가를 산정할 때 입지, 유동 인구량, 부동산 자체의 강점 등 다양한 변수가 복합적으로 반영된다. 낙찰가율이 상대적으로 크게 널뛰는 현상이 발생하는 이유다.

반면 낙찰가율이 7%인 상가도 나왔다. 서울 중구 밀리오레 6층 점포는 감정가가 2300만원인데 지난 4월 165만원에 낙찰됐다. 13번이나 유찰된 후 새로운 주인을 찾아간 것이다. 최근 경영난을 버티지 못한 테크노마트나 의류쇼핑몰 등 집합상가가 경매시장에서 밀린 임대료 등 추가비용 때문에 헐값에 팔리고 있다. 집합상가는 한 건물 내에 호별로 구분 등기가 된 상가를 말한다. 올해 들어 낙찰가율 10% 미만에 낙찰된 집합상가만 총 7개다.
지난 2월 서울 구로구 신도림테크노마트 1층 점포도 낙찰가율 6%에 팔렸다. 감정가가 2억5900만원인데 13번 유찰된 후 1523만원에 낙찰됐다. 같은 달 서울 중구 굿모닝시티쇼핑몰의 6층 점포는 570만원에 팔렸다. 10차례 유찰된 끝에 감정가 5000만원의 11% 수준까지 급락했다.
내수경기 침체가 이어지며 상가시장이 얼어붙은 분위기도 계속되고 있다. 소셜커머스, 배달 애플리케이션 등 온라인 시장이 성장하면서 오프라인 매장 중심의 상가시장 전망이 밝지 않다. 실제 작년 4분기 전국 중대형 상가 공실률은 11.7%로, 2002년 이후 가장 높은 공실률을 기록한 데다 투자 수익률 또한 감소했다. 작년 서울 중대형 상가 투자 수익률은 7.9%로, 2018년 8.2% 대비 0.3%포인트 하락했다. 코로나19 여파로 올해는 더욱 떨어질 것으로 보인다.
조현택 상가정보연구소 연구원은 "올해 코로나19가 확산되면서 올해 상가 투자 수익률은 더욱 하락할 것으로 예상된다"고 설명했다.
코로나19 여파로 상가 경매시장에 물건이 늘어날 것으로 예상된다. 경매 절차상 채권자가 경매를 신청하고 법원이 경매 개시 결정을 내린 후 입찰 기일이 정해지기까지 최소 6개월 정도 물리적 시간이 소요되기 때문이다.
오 연구원은 "2008년 글로벌 금융위기 당시에도 낙찰가율이 최저 9%에서 최고 323%까지 벌어졌다"며 "올해 하반기 이후 코로나19 영향을 받은 상권의 매물이 경매시장에 나올 것"이라고 말했다.
[박윤예 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]