임대소득 과세위한 포석…`전월세 상한·계약갱신권` 밀어붙일듯

◆ 전월세 신고제 ◆

↑ 매매 거래처럼 전·월세 등 임대차 계약도 신고하도록 하는 전·월세 신고제가 내년 말 시행될 예정이다. 국토교통부는 20일 이러한 내용을 담은 `2020년 주거종합계획`을 발표했다. 사진은 서울 송파구 중개업소. [한주형 기자]

정부가 내년 12월에 전·월세 신고제를 시행하겠다고 발표하면서 주택 임대차 시장에 대한 정부 규제가 본격적으로 시작됐다.
현재 부동산 매매 계약은 2006년에 도입한 부동산 거래신고 제도에 따라 실거래 정보를 반드시 관할 시·군·구에 신고해야 한다. 하지만 주택 임대차 계약은 신고 의무가 없어 확정일자 신고나 월세 소득공제 신청, 등록임대사업자 신고 현황을 통해서만 정보를 확인할 수 있다. 이 같은 이유 때문에 국내 주택 임대 시장은 '정부 관리망'에서 사실상 벗어나 있었다. 한국감정원이 주택 임대차 정보 시스템(RHMS)을 통해 추정한 결과에 따르면 임대용 주택 673만가구 중 임대 정보를 파악할 수 있는 주택은 153만가구(22.8%)에 그쳤다.
임차인 입장에서 전·월세 신고제가 도입되면 자동으로 확정일자가 부여돼 별도 장치 없이도 보증금을 보호받을 수 있다.
다만 집주인 입장에선 '사각지대'에 있던 임대소득이 과세될 가능성이 커져 부담이 커질 것으로 보인다. 현재 연 2000만원 이상 임대소득은 종합소득세 과세 대상이고, 2000만원 이하인 경우 분리과세 대상이다. 하지만 임대차 시장에 대한 정확한 데이터가 없어 임대소득을 줄이거나 누락시키는 일이 상당했다. 하지만 신고제가 도입되면 정부가 임대소득을 정확히 파악할 수 있어 집주인의 세금 부담이 어떤 식으로든 커지는 결과를 가져올 전망이다. 실거래 자료가 쌓이면 지금까지 정부 영향권 밖이었던 고액 전세보증금에 대한 과세도 가능해진다.

전문가들은 신고제가 계약갱신청구권, 전·월세 상한제로 연결되는 '포석'일 가능성이 높다고 내다봤다. 청구권과 상한제를 도입하려면 신고제를 통해 적정 임대료 수준을 파악할 수 있는 실거래 가격 데이터부터 쌓여야 하기 때문이다. 작년 9월 조국 전 법무부 장관이 '임대차 계약갱신청구권'을 주택에 도입하겠다고 전격 발표했을 당시 김현미 국토교통부 장관이 "전·월세 신고제부터 시행하고 청구권을 논의해야 한다"고 말한 이유도 비슷한 맥락으로 해석할 수 있다. 국토부 관계자는 "우선 전·월세 신고제부터 시행하는 것이 목표"라며 "계약갱신청구권이나 전·월세 상한제 등은 주무부처인 법무부와 상의할 문제"라고 설명했다.
그러나 부동산 전문가들은 전·월세 신고제 등이 도입되면 인위적인 가격 규제로 부동산 시장이 왜곡될 수 있다고 우려한다. 우선 집주인이 제도가 시행되기 전에 임대료를 올리면서 단기적으로 가격이 급등할 부작용이 나타날 가능성이 높다.
실제로 주택 임대차 제도가 크게 변하는 시기엔 서울 등 전·월세 가격이 매우 불안하게 움직였다. 1990년부터 임대차 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘리는 제도가 도입될 당시에도 전세금은 큰 폭 상승했다. 서울 전세금 상승률은 제도 도입 직전 연도인 1989년에는 23.68%, 제도 도입 원년인 1990년에는 16.17%를 각각 기록했다.
특히 앞으로 2~3년은 수도권 주택 공급이 부족할 수 있기 때문에 신고제가 도입되면 주택 시장을 자극할 가능성이 높다는 분석이다. 부동산114와 부동산지인(부동산 빅데이터 분석 업체) 등에 따르면 2021년 서울 아파트 입주 물량은 2만1416~2만1939가구, 2022년에는 1만862~1만2516가구에 불과하다. 2019년 4만5024가구, 2020년 4만1000가구(예정)와 비교하면 반 토막 나는 셈이다. 한국감정원에 따르면 작년 7월 첫째주 이후 서울 전세가격은 46주 연속 상승하고 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "서울과 수도권 입주 물량이 전반적으로 줄어드는 추세"라며 "이럴 때 전·월세 신고제 등이 도입되면 주택 임대차 시장이 매우 불안해질 가능성이 높다"고 설명했다.
만일 전·월세 신고제에 이어 계약갱신청구권과 전·월세 상한제까지 연속적으로 도입된다면 파장은 더 강할 것으로 예상된다. 전·월세 상한제는 세입자가 재계약할 때 집주인이 기존 전세금을 5% 초과해 인상하지 못하도록 제한하고, 계약갱신청구권제는 임차인이 원할 경우 2년 단위의 전세 계약 갱신을 1회에 한해 요구할 수 있는 내용을 담고 있다. 사실상 '4년 전세'를 보장하는 셈이다.
'주택 임대차 3법'이 적용되면 전세 가격이 올라가는 수준을 넘어 집주인이 전세를 월세 혹은 반전세로 전환하면서 전세 매물이 실종되는 '전세 대란'이 발생할 가능성도 높다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "전세 계약 의무 기간이 늘어나면 집주인이 유동성을 확보하기 위해 월세나 반전세로 전환하려는 수요가 많아질 것"이라며 "전세 매물이 줄어들면 신혼부부나 사회초년생이 전셋집을 마련하기 어려워질 수 있다"고 경고했다.
또 전세 매물 감소로 시장이 공급자(집주인) 위주로 재편되면 집주인이 전셋집에 대한 개·보수 의무 등을 소홀히 할 수 있다는 의견이 나왔다. 한국주택협회 관계자는 "중·장기적으로 전세 매물 품질이 저하돼 세입자 주거 질도 낮아질 것으로 보인다"고 말했다.
■ 주택 임대차 시장의 '저승사자' 전월세 신고제의 모든 것
드디어 올 게 왔다. 매일경제신문이 지난해 단독 보도해 관심을 모았던 '전월세 상한제' 추진과 관련해 정부가 공식 발표를 했다.
정부가 내년 12월부터 전월세 신고제를 시행한다고 발표했다.
전월세 신고제는 주택 임대차 시장을 뒤흔드는 '첫 단추'가 될 것으로 보인다. 그동안 세금을 줄이려는 목적의 임대인 또는 재산내역 공개를 피하려는 임차인 등 복잡한 이해관계 때문에 거래내역이 파악되지 않았던 주택임대차 거래 정보가 정부 전산망으로 흡수되기 때문이다.
더욱 무서운 사실은 전월세 신고제는 계약갱신청구권이나 전월세 신고제 등 더 센 규제를 도입하기 위한 사전작업이란 관측이 지배적이다. 정부는 거래 투명성 확보와 임차인 보호를 목적으로 도입한다는 입장이지만, 시장에서는 임대인의 세금 부담이 커질 경우 결국 전월세에 전가돼 오히려 임차인 부담을 키우는 부작용을 초래할 수 있다는 우려도 나온다.
매부리TV에선 전월세 신고제의 내용과 주택 임대차 시장에 미칠 영향 등을 A부터 Z까지 자세하게 다룬다. 상세한 내용은 매부리TV에서 확인할 수 있다.
[손동우 부동산전문기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]