오피스텔 등 非아파트 `깡통전세` 우려↑…전세반환보증 주목

오피스텔 등 비(非)아파트 '깡통 전세' 우려가 커지고 있는 가운데 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 발생할 수 있어 각별한 주의가 필요하다.
최근 상가정보연구소가 한국감정원 자료를 분석한 자료에 따르면 올해 4월 전국 오피스텔 평균 매매가격은 1억7842만6000원으로 전월에 비해 6만7000원 떨어졌다. 전국 오피스텔 평균 매매가격이 하락한 것은 지난해 7월 이후 9개월 만이다.
지역별로 살펴보면 서울을 뺀 모든 지역이 하락세를 보이고 있다.
서울의 4월 오피스텔 평균 매매가격은 2억2938만원으로 전월대비 12만원 상승했다. 이에 반해 부산은 1억3100만원에서 1억3072만원으로 28만원 하락해 한 달동안 전국에서 가장 하락 폭이 가장 컸다. 대구(-27만3000원) 울산(-26만4000원) 경기(-21만7000만원) 등도 전월대비 평균 매매가격이 떨어졌다.
오피스텔 청약도 올해 진행한 전국 14곳 중 절반 이상인 8곳이 미달했다. 특히, 매매가격 하락에도 전세가율(매매가격 대비 전세가격)은 4월 기준 80.62%로, 전월(80.56%) 대비 확대됐다.
지역별로는 경기(84.28%), 대전(83.45%) 등은 평균을 웃도는 수준이어서 '깡통 전세' 우려가 높은 상황. 깡통전세는 전세가격이 매매가격보다 높은 상황을 말하는 데, 매매가격이 빠른 속도로 하락해 갭투자자가 보유한 주택을 팔아도 세입자에게 임대보증금을 돌려줄 수 없게 된다. 최근 주택 시장에 하방 압력이 커진 가운데 오피스텔 매매가격도 하락세를 지속하면서 앞으로 지방 오피스텔 시장 중심으로 이 같은 깡통전세 현상이 우려스러운 상황이다.
이에 따라 전세보증금에 대한 일종의 보험 역할을 하는 '반환보증'이 최근 주목받고 있다. 전세반환보증은 전세금의 0.128% 정도를 보험료처럼 내고 전세금을 보장받을 수 있다. 가령 아파트 전세보증금이 3억원이라면 세입자가 월 3만2000원남짓 부담하면 된다. 2018년부터는 전세보증 신청단계에서 집주인의 동의를 받지 않아도 돼 가입이 한결 쉬워졌다.
전세보증보험 가입대상은 주거용 아파트·연립주택·다세대주택·오피스텔·단독주택 등이며 전세계약 기간의 2분이 1이 경과하기 전에 신청 가능하다. 전세보증보험은 주택도시보증공사 등의 홈페이지나 위탁 은행, 공인중개사 등에서 가입할 수 있다. 필수 보증조건은 주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세 계약서상 확정일자를 취득해야 한다. 또 대상주택에 대한 소유권 침해가 없어야 한다. 이 외에도 선순위채권이 없고 타 세대 전입내역이 없어야 한다. 납부해야 하는 보증료는 보증금액, 보증기간, 보증료율 등 3가지를 기준으로 산정하며 일시납이나 6개월 단위 분납이 가능하다. 만약 은행에서 전세자금을 대출 받았다면 전세반환보증보험 가입 대상에서 제외된다.
이 경우엔 '전세금안심대출보증'을 활용하면 된다. 전세금안심대출보증은 전세자금 대출과 전세보증금 보호를 동시에 받는 상품이다. 또 보증료율은 좀 더 비싸지만 조건이 덜 까다로운 서울보증험의 '전세금보장신용보험'도 활용해 볼 만 하다.
금융권 관계자는 "정부가 주택 구매 규제를 강화하면서오피스텔 등 비 아파트 주택의 전세 수요가 커졌다"면서 "문제는 이렇게 불어난 전세수요로 전세금이 오른 상태에서 매매가가 급락하면 전세 보증금을 제때 빼주지 못하는 역전세난이 나타날 수 있다"고 우려했다. 또 "전셋값이 지속해서 하락할 것으로 예상되는 곳에서는 미리 전세보증금반환 상품에 가입하는 등 안전장치를 마련해 두는 게 현명하다"고 말했다.
[디지털뉴스국 류영상 기자]