용산서 벌써 임의경매 `꼼수`

서울 용산 철도정비창 용지와 인근 한강로동·이촌2동 일대에서 진행 중인 정비사업구역 13개소가 토지거래허가구역으로 20일부터 지정되지만 벌써부터 '꼼수거래'와 '풍선효과'가 우려되고 있다. 토지거래허가구역이 강력한 규제이긴 하지만, 허점도 있어 이를 파고들려는 사람들이 나올 수 있다는 것이다.
가장 먼저 꼽히는 것이 임의경매 등이다. 토지거래허가구역엔 예외규정이 있는데 대표적으로 증여나 경매, 소송 등을 통하면 규제를 받지 않는다. 전문가들은 이 중에서도 특히 경매를 활용하는 꼼수가 나타날 가능성이 높다고 지적했다. 고의로 임의경매 사유를 만든 후 매수 희망자가 직접 낙찰받는 방법이다. 지지옥션 관계자는 "이런 경우 제3자가 낙찰받지 못하도록 청구 금액을 실제 부동산 가격보다 높게 설정하는 방식을 취하는 경우가 많다"고 말했다.
임대차계약을 악용하는 것도 편법 가운데 하나다. 토지거래허가제 대상이 된 주택의 경우 최대 5년간 실거주해야 한다는 조항이 있는데, 임대차 계약기간엔 실거주 의무를 피할 수 있다. 재개발 지역 공인중개업소 대표는 "임대차 계약기간을 길게 설정하는 방법으로 규제를 빠져나가려는 움직임이 나타날 수도 있다"고 말했다.
이번 허가제 대상을 비켜간 지역이나 물건에 대한 풍선효과 우려도 여전하다. 우선 용산 철도창 용지 주변에 지정된 토지거래허가구역 기준 대지 면적(주택은 18㎡) 이하 물건에 수요가 집중될 수 있다는 걱정이 나온다. 실제로 올해 이촌2동에서 거래된 연립·다세대 9건은 모두 대지면적이 18㎡ 이하인 것으로 나타났다.
허가 대상이 된 정비구역조차도 규제에서 벗어난 사례가 상당하다. 이촌동 중산아파트는 228가구 중 대지면적이 18㎡를 초과하는 것은 전용면적 59㎡ 144가구뿐이다. 역시 토지거래허가구역인 삼각맨션도 130가구 가운데 허가 대상은 76가구이고 나머지 54가구는 18㎡ 이하다. 신용산역 북측 1구역에서도 118가구 가운데 48가구가 허가 대상에서 제외된다. 게다가 토지거래허가구역으로 지정돼도 재개발정비구역으로 지정되기 전이면 '지분 쪼개기'가 가능하다.
서부이촌동 A공인중개업소 관계자는 "같은 단지 안에서도 허가 대상과 아닌 것이 섞여 있어 주민들 불만이 나오고 있다"며 "허가 없이도 살 수 있는 초소형 면적에 투자가 몰릴 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
서부이촌동에서 정비사업이 진행 중이지 않은 이른바 '빅3(북한강 성원·이촌동 대림·동아그린)'로 수요가 몰릴 수 있다는 전망도 나온다. 이들 아파트는 토지거래허가구역 대상이 아니지만 정비창 개발 수혜를 입을 수 있는 위치에 있기 때문이다. 또 이촌1동(동부이촌동) 등 용산 다른 지역으로 풍선효과가 옮아갈 수 있다는 우려도 나온다. 국토부 관계자는 "허가 대상에서 제외되는 토지 거래에 대해선 부동산시장 불법행위 대응반이 집중 조사할 계획"이라고 말했다.
[손동우 부동산전문기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]