강남3구·용산 15억 이상 고가주택 거래 급감…9억~15억원 거래는 증가

↑ 서울 송파구 아파트 모습 [사진= 이미연 기자]

강남3구와 용산 등 서울 아파트 가격상승 리딩지역 내 고가주택 거래비율이 크게 줄어든 것으로 나타났다. 대출제한과 보유세 강화, 자금출처 조사 등 정부의 잇따른 규제책 발표가 직접적인 영향을 준 것으로 풀이된다.
20일 직방이 2019년부터 2020년 3월까지 거래된 강남3구·용산구 내 15억 초과 아파트의 비율을 분석한 결과에 따르면, 서초구가 -16.3%(53.8%→37.5%)로 하락폭이 가장 컸다. 이어 ▲용산 -9.4%(32.9%→23.5%) ▲강남 -8.0%(61.8%→53.8%), ▲송파 -5.8%(29.9%→24.1%) 순으로 집계됐다.
이에 비해 강남(↓4.4%)을 제외한 9억 초과-15억 이하 아파트 거래 비율은 서초(↑1.1%), 송파(↑1.2%), 용산(↑2.0%)이 모두 증가했다

↑ 가격대별 서울아파트 거래비율 [자료= 국토부, 직방]

강남3구, 용산구 지역의 고가주택 거래비율 감소는 대출규제, 자금출처조사 등 정부 규제가 때문이라는 데 업계의 이견이 없다. 여기에 증여와 같이 대체거래 증가도 주요 원인으로 꼽힌다.
실제 증여인 거래량은 2017년 7408건에서 2018년 1만5397건으로 2배 이상 늘었고, 작년(1만2514건)에도 비슷한 수준을 유지했다. 전체거래 가운데 증여 비율도 2018년 이전 2~4%에서 지난해 9.7%로 급등했다. 특히 고가주택이 많은 강남3구의 경우 2017년 2041건에서 2018년 5183건, 2019년 3130건을 기록했다.
올해 들어서도 13.45%로 높은 증여비율을 보이고 있다. 미신고분인 증여성 매매(특수관계인간 거래 시 최근 3개월 거래가액 기준 최고가액의 30%, 3억 한도까지 거래신고가 가능하며, 전세를 함께 넘기는 경우 소액으로 취득가능)거래까지 감안하면 실제 비율은 더욱 높아질 것으로 보인다.
강남3구가 고가주택시장에서 차지하는 비율은 올해 들어 주춤하고 있다. 거래가격을 기준으로 10분위 가격분포로 보면 2010년 상위 10%에 해당하는 10분위의 가격하한선은 9.1억이었지만, 2019년에는 15.5억으로 약 70.3% 상승했다가, 2020년 11.2억으로 다소 조정된 모습을 보이고 있다.
거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트가 몰린 지역도 변화하고 있다. 2018년에는 거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들의 입지가 강남3구, 용산에서 78.3%를 차지 한 후 2019년 86.6%로 상위 10% 고가주택의 지역 쏠림은 더욱 심화됐다. 하지만 올해 강남3구, 용산 내 상위 10% 비율은 52.4%로 대폭 축소됐다. 반면 성동 9.4% 영등포 5.9% 동작 5.2% 마포 5.1% 등 재개발사업 후 신축아파트가 입주하며 비강남권 시장을 리딩하는 지역들이 거래가격 상위 10% 지역에 대거 포진했다.
다만, 이같은 강남3구, 용산구 내 고가아파트 거래비율 급감이 서울시내 전체로 확대될 것이란 전망에 대해서는 의견이 분분하다. 월 양도세 중과 한시감면 기간종료를 앞두고 다주택자의 매물이 시장에서 급매로 소진되며 가격이 하락한 것처럼 보일 수 있으나, 이를 일반화하기에는 사례가 부족하고 기간도 짧기 때문이다. 강남권 신축 아파트나 사업속도가 빠른 재건축 단지들의 경우 여전히 높은 가격대를 형성하고 있는 점도 상황에 따라서 언제든 가격이 치솟을 가능성이 높다는 게 업계 관계자들의 중론이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "21대 총선이 종료되면서 정부의 부동산 정책방향에 대한 대중의 관심이 높아지고 있는 가운데, 가격 안정화로 진입장벽을 낮추는 정책 뿐 아니라 소셜 믹스가 가능한 주거상품제공 등 다양한 정책 개입이 요구된다"면서 "가격의 인위적인 하향 조정만으로는 한계가 있는 만큼 주거의 공공 및 사회안정망 제공이라는 측면에서도 고민이 필요한 시점"이라고 말했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]