[단독] 오피스텔 "시세보다 높게 계산해 세금 내라니…"

서울 강남에서 시가표준액이 시세보다 높은 오피스텔이 속출해 논란이 일고 있다. 시가표준액을 산정할 때 큰 비중을 차지하는 토지 공시가격이 최근 2년 새 급등하면서 나타난 기현상이다. 행정안전부 지침에 따라 자치 구청이 고시하는 오피스텔 시가표준액은 취득세(거래 신고액이 시가표준액보다 낮은 경우)나 재산세 등 지방세를 과세할 때 기준이 된다. 퇴직금 등을 활용해 소형 오피스텔에 투자한 매수자들은 실제 매매가격보다 높은 표준액을 기준으로 취득세를 수십만~수백만 원 더 냈다면서 억울함을 호소하고 있다.
17일 부동산 업계에 따르면 서울 강남구 논현동 203-1 거평타운 소형 오피스텔(전용면적 22.55㎡)은 작년 말 1억1800만원에 실거래됐다. 하지만 강남구청이 1월 1일자로 고시한 이 오피스텔 시가표준액은 1억2635만원으로 실거래가보다 835만원 높다.
정년퇴직 후 개인 사무 용도로 이 오피스텔을 매수한 60대 A씨는 시가표준액 기준 취득세(세율 4.6%) 582만원을 납부했다. 실거래가를 기준으로 했을 때와 비교해 40만원이나 더 낸 셈이다. A씨는 "일반 주택은 공시가격이 시세보다 30~40%나 낮은데 실거래가격보다 더 높은 금액으로 세금을 매겨 내라고 하니 억울하다"고 분통을 터뜨렸다.
A씨는 세금 납부 직후 강남구청에 실거래금액을 기준으로 취득세를 경정해 달라고 요구했지만 강남구에서는 두 달 만에 통지한 답변서에서 '거래 신고액이 시가표준액보다 낮은 경우 시가표준액을 취득세 과표로 한다'는 지방세법 제10조 1항을 근거로 A씨의 경정 요청을 받아들이지 않았다.
이에 대해 서울시 세제 업무 담당자는 "지방세법 조항은 보통 다운계약서 작성 등으로 시세를 낮게 신고할 경우로 최소 시가표준액만큼 과세하자는 취지"라며 "(다운계약 등) 이상 매매가 아닌 경우라면 자치구나 서울시에 이의신청을 해보는 방법이 있다"고 말했다.
논현동 소재 중개사무소에 따르면 거평타운 오피스텔에서는 시가표준액이 시가보다 수백만~수천만 원 높은 사례가 최근 속출하고 있다.
전용면적 32.8㎡ 매물은 작년 말 거래가는 1억6000만원인데 시가표준액은 1억8459만원, 65.5㎡ 매물은 실거래가는 3억3000만원인데 시가표준액은 3억6880만원이다. 중개사무소 관계자는 "작년 상반기까지만 해도 시가표준액이 시세보다 낮았는데 지난해 5월 공시된 토지 공시가격이 확 오른 이후 역전됐다"면서 "매수자 입장에서는 적게는 수십만 원에서 수백만 원까지 세금을 더 내야 하는 상황"이라고 말했다.
오피스텔 시가표준액은 공시지가에 건물가격을 더해 계산된다. 지난해 강남구 표준지 공시지가는 평균 23.1% 올랐다. 국토교통부 부동산공시가격 알리미에 따르면 논현동 거평타운 오피스텔 공시지가는 ㎡당 2018년 2466만원에서 2019년 3191만원으로 1년 사이 29.4% 급등했다. 작년까지만 해도 시가표준액이 1억원 안팎이었지만 공시지가 급등에 따라 시가표준액이 2000만원 이상 갑작스럽게 높아지면서 시세를 추월한 것이다.
문제는 실거래가보다 높은 시가표준액을 기준으로 매년 7월과 9월 재산세도 부과된다는 점이다. 시가표준액이 시세를 역전한 오피스텔 보유자 입장에선 억울한 세금을 더 낼 수밖에 없다. 행안부 부동산세제과 담당자는 "지방자치단체에서 고시한 시가표준액이 시세와 너무 차이가 클 경우 지자체장이 30% 범위 내에서 조정할 수 있다"고 말했다.
또 오피스텔은 특성상 일반 주택에 비해 감가상각률이 높은 편이다. 그럼에도 불구하고 건물 가치 하락을 고려하지 않고 땅값이 올랐다는 이유로 시가표준액을 올리는 산정 방식 자체가 불합리하다는 지적도 나온다. 실제 거평타운 전용면적 22.55㎡ 오피스텔은 상속세·증여세·양도소득세 과세 기준이 되는 국세청 기준시가(매년 1월 1일 고시)가 2019년 8671만원에서 2020년 7797만원으로 10%가량 내렸다.
한편 시장에서는 주 52시간 근무제 도입과 최저임금 인상에 최근 코로나19 사태까지 겹치면서 상가 공실 문제가 갈수록 심각해짐에 따라 상업용 건물에서도 오피스텔과 마찬가지로 시세보다 시가표준액이 높아지는 역전현상이 나타날 수 있다고 염려하고 있다.
[최재원 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]