9·13때와 흡사한 12·16대책…발표 5주만에 집값 하락반전

작년 12·16 부동산 대책 후 약 5주 만에 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트값이 하락세로 돌아서면서 부동산 시장에 일단 효과가 먹혔다는 평가가 나오고 있다. 이제 관건은 대책 '약발'이 얼마나 갈지에 관한 문제다. 문재인 대통령도 "부동산 대책이 오랜 세월 동안 효과가 계속 간다고 볼 수 없다"며 "시장 흐름을 계속 주의 깊게 살펴볼 것"이라고 밝혔다
매일경제신문은 정부가 12·16 대책에 앞서 내놓은 부동산 종합대책(8·2 부동산 대책, 9·13 부동산 대책) 이후 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 시장 흐름을 조사해봤다. 똑같이 된다고 단언하긴 힘들지만 '정책 약발'에 참고할 수 있기 때문이다.
2017년 8·2 대책 땐 발표 직후(8월 7일) 강남4구 아파트값이 하락(0.48%→-0.11%) 전환한다. 서울 전체 아파트를 봐도 비슷했다. 전문가들은 "서울 아파트값이 상승세를 탄 후 사실상 첫 고강도 대책이었기 때문에 충격이 컸다"고 효과가 즉각적으로 나타난 이유를 설명했다. 대책 효과는 딱 5주 지속됐다. 그해 9월 11일 강남4구를 비롯해 서울 아파트값이 일제히 턴어라운드했기 때문이다. 이후 강보합세를 보이던 서울 아파트는 신반포3차·경남아파트(래미안원베일리) 등 관리처분인가를 신청해 재건축 초과이익환수제를 피하는 단지들이 나타나면서 2017년 말 상승폭이 커진다. 정부는 이에 재건축 부담금 예정액 발표, 안전진단 기준 강화 등의 보완 대책을 내놓는다.
다음해 9·13 부동산 대책 땐 상황이 조금 다르게 흘렀다. 규제에 대한 내성이 생기면서 매수자와 매도자 모두 '관망 기간'을 가졌기 때문이다. 규제가 발표되자 첫 2주간 급매물이 나오면서 강남4구 아파트값 상승폭(0.57%→0.29%→0.07%)은 절반 이상 줄었다. 이후에는 집주인들이 버티기에 들어갔다. 하지만 매수 관망세가 장기화하자 대책 영향을 실감한 집주인들이 매물을 쏟아냈고, 대책 발표 6주째인 10월 22일 집값이 하락하기 시작했다. 이후 강남4구 아파트값은 보합세를 기록한 지난해 6월 셋째주까지 35주 연속 떨어졌다.
12·16 대책은 지금까진 9·13 부동산 대책과 거의 흡사한 흐름을 보인다. 시장의 눈길은 이제 앞으로의 추이로 돌아서고 있다. 풍부한 유동성으로 인해 9·13 대책 때처럼 결국 또 35주 정도 지나면 다시 반등할지, 아니면 정부의 추가 규제로 계속 집값을 묶어놓을 수 있을지 주목된다. 전문가들마저도 이 부분에 대해선 의견이 엇갈린다. 한국감정원은 올해 서울 등 수도권 주택 가격이 0.8% 떨어질 것으로 예상했다. 김성식 감정원 부동산연구원장은 "양도세 중과 회피 매물 증가 등으로 공급이 부족하면서 하반기에 집값이 반등할 수 있다는 예상이 있는데 보유세 부담 영향이 더 클 것"이라고 말했다. 반면 주택산업연구원은 수도권 집값이 0.8% 오를 것으로 내다봤다. 주산연은 정부 규제의 파급력을 인정하면서도 만성적인 서울 진입 대기 수요와 공급 부족 심리 등 상승 압력 요인이 시장 불확실성과 변동성을 극대화할 것이라고 판단했다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]