전세값 1% 하락해도 역전세 위험 주택 12만가구 넘어

전세값이 1%만 내려도 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 '역전세' 위험에 노출될 주택이 12만 가구까지 늘어난다는 연구결과가 나왔다. 국토연구원은 이같은 연구결과를 토대로 현재 전세시장 상황을 고려할 때 역전세 위험에 노출된 주택이 전국에 12만2000가구 가량 있을 것으로 예측했다.
국토연구원은 15일 '주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안' 보고서를 발표하면서 역전세 위험에 노출될 가능성이 있는 주택을 전세가격 하락률에 따라 시뮬레이션했다.
분석은 작년 진행된 가계금융복지조사 자료에서 3400만원을 초과한 전월세 보증금을 보유한 196만가구를 대상으로 했다. 임대인이 보증금을 내주기 위해 차입할 수 있는 자금 규모는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%인 경우로 봤다.
연구원은 올해 6월을 기준으로 1년 전에 비해 전세가격지수가 1% 하락했다면 집주인이 보증금을 완전히 돌려줄 수 없는 경우가 12만 가구라고 예측했다. 지수가 5% 하락했을 때는 15만 가구, 15% 하락했을 때는 16만 가구로 늘어난다.
김지혜 국토연구원 주택토지연구본부 책임연구원은 "올해 6월을 기준으로 전국 시·군·구별 전세가격지수가 평균 2.2% 감소했다"며 "이 시나리오에 적용하면 12만2000가구가 역전세 위험에 직접 노출된 것으로 볼 수 있다"고 분석했다.
역전세 위험에 간접 노출될 가능성이 있는 주택으로 확대하면 가구수는 더 늘어난다. 국토연구원은 집주인이 보유한 저축과 현재 본인의 거주지 임차보증금 또는 차입을 통해 전세보증금을 돌려줄 수는 있지만 시간이 지체돼 임차인에게 불편을 줄 가능성이 있는 경우를 '역전세 위험노출가능 주택'으로 분류했다. 이같은 사례는 전세가격지수가 1% 하락했을 때는 80만 가구, 15% 하락했다면 88만 가구가 되는 것으로 파악됐다.
이와 함께 연구원은 올 2분기 거래된 전국의 전세주택 중 33.8%가 직전 계약(약 2년 전)과 비교해 전세 가격이 하락한 것으로 분석했다.
직전 계약보다 전세가격이 떨어진 주택을 지역별로 살펴보면 수도권이 33.7%, 비수도권이 34%에 이른다. 다만 서울의 경우엔 비중이 17.75%로 상대적으로 높지 않은 것으로 나타났다. 유형별로는 아파트가 37.4%, 단독·다가구 주택은 25.7%, 연립·다세대는 18.4%다.
국토연구원은 아직 역전세 위험이 심각하다고 보긴 어렵지만 최근의 전셋값 하락세는 주의해야 하는 수준이라고 조언했다.
연구원은 전국의 전세가격지수는 2016년 이후 안정세를 보이다 2017년 11월을 기점으로 하락하고 있으며, 변화율 또한 지속해서 마이너스 값을 나타내고 있다고 지적했다. 실제 지방 전세 가격의 전월 대비 변화율은 지난해 11월 -0.81%, 12월 -0.41%, 올해 1월 -1.23%를 기록했고 수도권은 지난해 11월 -1.00%, 12월 -0.61%, 올해 1월 -1.84%로 하락세가 두드러졌다.
[손동우 기자]