[부동산 알쏭달쏭] 분양가상한제 시행 가시화…향후 시장 모습은

↑ [사진 = 연합뉴스]

지난 여름 민간택지 분양가상한제 확대 시행을 발표한 이후 정부는 숨가쁘게 진행 절차를 밟아왔다. 지난 22일 주택법 시행령 개정안이 국무회의에서 의결됨에 따라 민간택지 분양가상한제은 이제 적용 지역 선정만을 남겨둔 상황이다. 정부는 개정작업이 마무리되면 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 적용지역을 선별하겠단 계획이다.
시장 분위기는 대체로 분양가상한제 시행으로 서울 주요지역에서 주변 시세보다 저렴한 가격에 분양 아파트가 공급되는 계기가 마련됐다는 분위기다. 가장 큰 수혜자로는 청약가점이 높은 무주택자가 손꼽힌다. 청약가점이 상대적으로 낮은 무주택자는 당첨 가능성이 낮을 수 밖에 없다. 공급 주체인 건설사나 시행사 입장에서는 사업성이 크게 떨어지는 만큼 '울며 겨자 먹기'로 분양에 나설 것으로 보인다.
분양가상한제 1순위 적용 대상지역은 투기과열지구가 있다. 투기과열지구는 현재 서울 25개구와 경기 과천·광명·하남·성남시 분당구, 대구 수성구, 세종 전국 31개에 달한다. 최근의 물가상승률이 마이너스를 기록할 정도로 낮은편이며 투기과열지구의 청약경쟁률은 두 자리수를 넘어서기 때문에 서울은 자격요건은 갖춘 격이다.

↑ [자료 출처 = 국토부]

최근 물가가 떨어지고 경제 활동이 침체되는 디플레이션 전조 현상이 나오는 가운데 분양사업장 마다 두세 자리수 이상의 높은 청약경쟁률이 나오고 있는 서울의 분양가상한제 적용은 거의 확실해 보인다. 일각에서는 강남 3구(강남·서초·송파)를 비롯해 마용성(마포·용산·성동), 과천 같은 아파트값 급등 지역이나 대규모 정비사업이 추진 중인 곳 위주로 선별 적용할 것이란 의견을 내놓고 있다.
앞서 정부는 개정된 주택법 첫 발표 당시 정비사업 추진 조합들의 불만을 누그러트리기 위해 재건축·재개발 사업지의 유예기간 6개월을 뒀다. 주택업계 관계자들은 적용지역 지정까지 다소 시간이 필요할 것으로 보고 빨라야 내년 4월 이후에나 분양가상한제의 본격적인 적용이 시작될 것으로 전망하고 있다.
◆ 분양가상한제 아파트 당첨되도 단기간 시세차익은 어려워

↑ [자료 출처 = 국토부]

분양가상한제로 이득을 보는 사람들이 있지만, 전매제한이나 거주 의무 요건도 적용되기 때문에 당장의 시세차익은 기대하기 힘들다. 개정안에서는 전매제한이 주변 주택가격과 비교해 80% 미만이면 최대 10년까지 팔 수 없다.
분양가상한제 발표 당시 거론됐던 거주 의무 요건 시행일은 아직 미정이다. 법이 공포된 후 6개월 경과한 날로부터 시행되는 것이 일반적이다. 지난 달 발의된 개정안을 보면 분양가상한제 적용 주택에 대해 최초 입주가능일부터 최대 5년 범위 내에서 거주의무기간이(공공택지 3~5년, 민간택지 2~3년) 도입된다.
또 거주의무기간 내 이전할 경우 입주자는 LH(또는 지방공사)에게 매입 신청토록 하고, LH는 입주금+정기예금이자 가격으로 매입한다. 전매제한 예외사유시 LH(또는 지방공사)가 우선 매입하며 입주금+정기예금이자 수준의 매입비용 설정을 원칙으로, 주변 시세 및 주택 보유기간 등을 고려해 매입가격 차등화가 가능하다고 명시돼 있다.
분양가상한제 시행이 본격화되면 가점이 높지 않고 평형 갈아타기를 위한 1주택자는 상대적으로 불리할 것으로 보인다. 서울에서 재건축·재개발 일반분양으로 나오는 세대수가 적어 낮은 가점으로는 당첨 가능성이 희박하기 때문이다.
이처럼 분양으로 집중되면 구축을 매입하기 보다는 전세로 거주할 가능성이 있어 전세시장이 불안할 가능성도 있다.
아울러 재건축·재개발구역의 경우 사업성이 낮아져 관리처분인가 전인 곳은 진행이 더뎌질 수 있다. 이로 인해 가격이 일시적으로 하락하는 등 집값 상승을 끌어내릴 수 있는 요인이 될 수 있다. 반면 신규 공급 물량이 줄어 입주를 앞둔 단지, 입주한 지 얼마 지나지 않은 새 아파트의 몸갑은 단기간 치솟을 수 있다.
장기적으로 보면 참여정부시절에도 그랬듯 공급물량 중단으로 인해 공급부족으로 집값 상승의 빌미를 줄 수 있다.
[디지털뉴스국]