신축·재건축·강북 집값…다 못잡은 상한제

↑ 공급면적 3.3㎡당 1억원 시대를 곧 열 것으로 보이는 서초구 반포동 한강변 아파트 `아크로리버파크` 전경. 이 아파트는 2016년 입주한 새 아파트다. [매경DB]

정부가 입법예고기간을 끝내고 민간택지 분양가상한제 시행 준비에 본격적으로 착수했지만 시행일이 다가올수록 아파트 가격이 더 들썩거리고 있다. 강남권 신축 아파트들은 공급면적 3.3㎡당 1억원 시대에 근접하고 있고, 재건축 아파트에서까지 신고가가 속출 중이다. 비강남권도 연초 대비 수억 원씩 오른 가격에 거래되며 작년 9·13 부동산 대책 직전 분위기를 연상하게 하고 있다. 분양가를 잡으려다 새집 값과 재건축·강북 집값까지 모두 고삐를 푼 것 아니냐는 비판이 나온다.
24일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 84㎡ 매물이 7월 말 32억원에 팔렸다. 같은 반포의 '래미안퍼스티지' 전용 59㎡는 20억원 선을 넘어 21억5000만원에 거래됐다.
강남권 신축 아파트만의 이야기는 아니다. 재건축 아파트인 성동구 성수동 '강변동양' 전용 59㎡도 14억7000만원에 손바뀜됐다. 대세 상승에도 좀처럼 가격이 오르지 않던 중랑구에서도 신고가가 나왔다. 'e편한세상 화랑대' 전용 84㎡ 매물은 지난달 16일 8억원 선을 넘은 것으로 확인됐다.
7월 정부가 민간택지 분양가상한제 확대 적용 방침을 밝히고, 8월 확대된 적용 기준을 공표한 뒤 지난 23일부로 상한제 시행을 위한 입법예고기간을 마치면서 시장에 긴장감을 주고 있지만 집값은 동시다발적 신고가 행진을 거듭하고 있다.

정부로선 도통 이해하기 힘든 상황이 벌어진 것은 시장의 '학습효과' 때문이다. 과거 분양가상한제가 도입됐던 적이 있지만, 집값을 잡는 데 큰 효과가 없었다는 것이 시장 경험치다. 김현미 국토부 장관과 정부 계산은 "상한제를 도입하면 재건축 분양가가 떨어져 재건축사업 수익성이 추락하고 투자 수요가 끊어져 재건축 가격이 떨어지면서 전체적인 서울 집값이 안정될 것"이었다.
그러나 시장은 "재건축·재개발 등 정비사업이 당분간 중단될 수밖에 없고, 그렇게 되면 향후 5년 내 서울 핵심지 공급이 끊길 것"이라며 정부 기대와 정반대 모습을 보이고 있다.
올해 초 입주한 송파구 가락동 '헬리오시티' 보류지 5가구가 최근 88억4400만원에 팔린 것이 단적인 예다.
조합은 개별 가구가 얼마에 팔렸는지는 공개하지 않았다. 앞서 7월 말에도 이 단지 조합은 5가구에 대한 보류지 일괄 매각을 진행했는데, 그때 낙찰가 합계는 78억600만원이었다. 두 달 만에 낙찰가가 가구당 평균 2억원씩 높아진 것이다.
권일 부동산인포 팀장은 "공급 감소가 드러날 시점은 2022년 후반에서 2023년으로 3~4년 더 있어야 하지만, 시장은 그전에 미리 대비하고 있는 것으로 보인다"면서 "적어도 지금의 민간택지 분양가상한제는 효과보다 역효과가 크다"고 분석했다.
지난해 안전진단 이후 가격과 거래가 침체기를 맞았던 양천구 목동 일대 낡은 재건축 아파트들도 가격이 올라가고 있다. 지난달 '목동신시가지5단지' 전용 93㎡는 16억7800만원에 손바뀜돼 직전 신고가인 13억5000만원(작년 7월 )보다 3억원 넘게 올랐다. 비슷한 전용면적이지만 타입이 다른 매물도 7월 16억원에 팔려 나갔는데, 한 달 만에 7800만원이 상승했다.
인근 공인중개 관계자는 "한동안 목동 거래가 뜸하다가 여름부터 갑자기 찾는 사람도 많아지고 가격도 뛰었다"면서 "자율형사립고(자사고) 폐지 이슈에 학군과 학원가가 강남을 빼고는 가장 양호하다는 목동 쪽을 많이 찾은 것 같다"고 설명했다.
이런 분위기로 23일 국토부가 분양가상한제 시행을 위한 주택법 시행령 개정안 입법예고를 끝냈는데 재건축 이해 당사자뿐 아니라 "시장 원리를 무시하면 결국 가격이 폭등한다"는 우려로 '반대' 의견을 표시한 사람도 상당수 있었다. 전날 이혜훈 바른미래당 의원(서초갑)은 국토부에 주택법 시행령 개정을 통한 민간택지 분양가상한제 실시 철회를 요구하는 서한을 제출했다. 이 의원은 매매가가 크게 오른 강남과 마포 신축 아파트 등을 거론하면서 "아직 시작도 안 한 분양가상한제가 이미 집값 안정에 정면으로 배치되고 있다"며 가격 통제 정책의 부작용을 꼬집었다.
[박인혜 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]