지원 많은 자율주택정비사업, 맞벽건축으로 수익률 상승 기대

정부의 다양한 금융혜택을 통해 적은 비용으로도 사업이 가능한 자율주택정비사업은 총사업비의 70%까지 저리로 금융지원을 받을 수 있어 투자 대비 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있는 것으로 기대되는 사업이다.
도시재생사업으로서 소규모주택정비사업인 자율주택정비사업은 단독주택10호 미만 · 다세대주택 20세대 미만의 소유자가 주민합의체를 구성해 주택을 개량 또는 신축하는 사업이다. 장기적으로 진행되는 대규모 재개발·재건축사업과 달리 사업시행인가만 받으면 즉시 착공할 수 있어 사업기간이 짧아 소규모 재개발·재건축사업으로 볼 수 있다.
국내 최초 건축협정형 자율주택정비사업 ‘옐로우트레인 제기’
자율주택정비사업으로 지어지는 소규모 필지의 건축물들이 맞벽으로 연접 개발되어 기차가 연결되는 모양을 연상하게 하는 ‘옐로우트레인’은 소규모개발사업으로 저층노후주거지의 도시환경을 개선하기 위한 주거상품으로 수목건축의 자율주택정비사업 브랜드다.
‘옐로우트레인 제기’는 재개발이 무산된 후, 노후된 도심지 내 주민들의 건축협정으로 진행된 자율주택정비사업 최초의 건축물이다. ‘옐로우트레인 제기’는 토지주의 소유권을 각각 인정하면서 주민합의체를 구성하여 진행하는 필지 보존형 방식으로 총 17개의 필지, 총1,009㎡(305.2평)의 대지에 총연면적 2,178㎡(658.7평) 4~5층 규모의 근린생활시설 및 주택 8개동이 연도형으로 지어질 계획이다.
대상 사업지는 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업을 위한 정비계획(예정구역 포함)이 해제된 구역에 해당되는 제기5구역으로 고려대 안암 캠퍼스 정문 앞이지만 노후 단독주택들이 밀집되어 있는 낙후된 지역이다. 건축협정을 통해 각 필지에 지어지는 8개동의 건물은 유럽에서 볼 수 있는 연도형 빌라단지 형태인 맞벽건축으로 계획되었다. 본 사업은 지난 8월 통합심의를 통과해 10월 초 착공에 들어간다고 사업을 총괄하는 수목건축의 서용식 대표가 밝혔다.
맞벽건축개발을 통한 연계 개발로 건축연면적과 용적률 추가 확보
맞벽으로 계획된 두 개의 건축물은 일조권사선에 대한 건축 규제가 완화적용되어 일반 단독 개발사업 보다 약30% 많은 건축연면적을 확보하여 허용된 용적률을 최대한 이용할 수 있다. 여기에 장기임대주택으로 건설하면, 기존 서울시의 2종 일반주거지역의 경우 200%의 용적률을 법적 상한치인 250%까지 올려 용적률 완화 혜택을 받을 수 있다.
정부기금지원을 통한 금융비용 부담 경감
자율주택정비사업은 주택도시보증공사(HUG)로부터 총사업비의 50%를 저금리(연 1.5%)로 융자받을 수 있고, 전체 연면적의 20% 또는 가구수의 20%를 8년 장기임대주택으로 하는 경우 총사업비의 70%까지 융자받을 수 있다. 융자기간은 최대 10년으로 LH와 사전협의를 통해 건립되는 임대주택의 매입확약을 통해 사업의 리스크도 줄일 수 있다.
HUG 융자지원으로 수익률은 일반적인 유사규모 재건축사업 대비 2배 가까이 상승
기존의 낙후된 주택을 단독개발하면 제기동의 경우 세전 수익률은 8% 수준이지만 건축협정을 통해 맞벽건축의 자율주택정비사업으로 개발하면 세전 수익률은 15%로 2배 가까이 상승한다. 이는 HUG의 금융지원, 용적률 완화, 그리고 연면적을 최대 확보함으로써 가능하기 때문이다.
건축협정을 통한 형태 및 외장 디자인 통일과 커뮤니티 시설 설치
건축협정으로 계획된 ‘옐로우트레인 제기’의 특징은 건축물의 형태 및 외장재를 통일하여 사용하고 특히 작은 도서관을 입주자와 주민들이 함께 사용하는 커뮤니티 시설을 설치했다는 점이다. 또한 건물 간 별도의 담장을 설치하지 않고 개방하며, 주차는 개별적으로 하도록 했다.
협정위원회를 통한 건축물 관리·운영
건축협정으로 지어진 건축물의 경우, 한 개동만 단독으로 대수선 또는 리모델링, 철거할 수 없고 협정위원회에서 동의하여야 철거가 가능하다. 최소 20년인 협정기간이 지난 후에도, 맞벽 건축물은 상대 맞벽 건축물 소유자가 동의하여야 철거할 수 있다.
이러한 건축협정의 매력은 맞벽건축으로 연계되어 지어지는 여러 동의 건축물의 외관디자인 통일하여 특징적인 디자인으로 지역의 특색 있는 가로공간을 조성할 수 있고, 맞벽건축으로 일조권사선 규제를 완화 받아 용적률을 추가 확보할 수 있어 사업성이 좋아지는 장점이 있다.
또 협정을 통해 지역과 주민을 위한 작은 도서관을 설치하거나 키즈 카페 등 편의시설 또는 커뮤니티 시설을 설치할 수 있어 주민협정에 따라 다양한 지역커뮤니티 공간을 계획할 수도 있다는 점이다.
‘옐로우트레인 제기’ 사업을 총괄하는 서용식 대표는 “앞으로 지어질 국내 최초 건축협정형 자율주택정비사업 ‘옐로우트레인 제기’를 통해 주민들이 건축디자인과 커뮤니티 공간으로 지역의 새로운 변화를 확인할 수 있게 되면 주변지역의 인근주민들도 건축협정을 통한 자율주택정비사업으로 개발하여 낙후된 주거지역들에서 작은 단위 도시재생이 이어질 수 있을 것으로 확신한다. 또한 아직도 구조적으로 취약한 사업성을 가진 소규모도시재생사업의 활성화를 위해서는 HUG의 융자지원 수준을 늘리는 것이 절실히 요구된다”고 강조했다.[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]