[부동산 알쏭달쏭] 민간택지 분양가상한제 도입, 긴장하는 재건축 조합

↑ 분양가상한제 적용시 분양가격 산정 기준 [사진 제공 = 리얼투데이]

"민간택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다"
지난 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석한 김현미 국토교통부 장관은 이렇게 말했다. 최근 오름세로 돌아선 강남권 집값에 정부가 민간택지 분양가상한제 카드를 꺼내 든 것이다. 업계에선 현 정부 기조로 볼 때 민간택지로의 분양가상한제 확대는 시간문제일뿐 시행이 확실시 된다는 시각이 지배적이다.
분양가상한제는 말 그대로 분양 가격을 통제하는 제도로 아파트값이 오르면 분양가가 상승하고 높아진 분양가로 인해 또 다시 집값에 영향을 주는 악순환을 막기 위해 도입됐다. 택지비와 건축비를 더한 금액에서 관련된 비용을 가산해 분양 가격을 책정한다. 민간택지의 경우 택지비 기준은 감정평가 금액이다.
민간택지 분양가상한제 도입은 이번이 처음이 아니다. 공공택지는 2005년, 민간택지는 2007년 도입됐으나 2014년과 2015년 규제를 완화하면서 사실상 요건이 많이 풀려 민간택지 분양가상한제는 무의미한 상태가 됐다.
대통령령인 '주택법' 시행령을 개정만 하면 즉시 민간택지로 분양가상한제를 확대할 수 있어 제도의 영향을 직접적으로 받는 건설사들은 시행 여부, 시행 시기에 대해 촉각을 곤두 세우고 있다.
◆ 민간택지 분양가상한제에 재건축 조합이 긴장하는 이유
분양가상한제가 시행되면 전매제한 규제가 자연스레 적용된다. 일각에선 현재 투기과열지구로 지정된 서울을 비롯한 일부 지역의 경우 이미 입주까지 전매를 못하기 때문에 분양가와 주변 시세 격차가 큰 지역이 아닌 이상 전매제한에 따른 영향은 미미할 것으로 보고 있다.
하지만 재건축 사업장은 사정이 다르다. 최근 들어 강남 재건축 시장을 비롯해 주요 분양 예정 사업지에서 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양제를 논의하고 있다. 정부는 분양가상한제 도입은 결국 후분양에 따른 과도한 시세차익을 막겠다는 의도로 풀이된다.
후분양은 HUG의 분양보증 발급이 필요 없기 때문에 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다. 다만 분양이 늦어지는 만큼 금융비용이 증가한다. 현행 '주택법 시행령' 제61조 2항에는 재개발·재건축 등 정비사업은 분양가상한제 적용지역 지정공고 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 적용된다. 즉 관리처분인가를 득한 사업장은 분양가상한제를 피할 수 있는 것이다. 하지만 정부가 적용 기준 시점을 변경하면 관리처분인가를 받은 사업장이라도 분양가상한제 적용을 피할 수 없게 된다.
◆ 중장기적 공급감소 우려 VS 무주택자 내 집 마련 기회 확대

↑ 강남 재건축 단지 전경 [사진 제공 = 이미연 기자]

민간택지 분양가상한제 도입은 중장기적으로 주택공급을 위축시킬 수 있다는 게 중론이다. 사업성이 현저하게 떨어질 경우 주택 공급을 연기하거나 포기하려는 건설사들이 늘어날 수 있어서다. 정부가 이런 우려에도 민간택지 분양가상한제 카드를 꺼내 든 이유는 최근의 강남 집값 상승이 심상치 않다고 판단했기 때문으로 보인다.
반면 가점이 높은 무주택자에겐 민간택지 분양가상한제 시행이 반가운 소식일 수 있다. 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 늘어나서다. 다만 실효성은 의문이다. 대출 규제로 분양가(아파트가격)의 60% 이상을 본인이 마련해야 하는 상황에서 결국 현금을 보유한 무주택 자산가들만 혜택을 볼 수 있기 때문이다.
건설사나 시행사는 분양가상한제 시행 전 HUG의 규제에 맞춰 일반분양에 들어가야 할지, 분양을 연기하고 시장 기류를 보면서 공급에 나설지 깊은 고민이 빠진 모습이다. 후분양을 염두에 뒀던 정비사업 조합 역시 행여 사업추진 동력을 잃지 않을까 우려하고 있다. 특히 민간택지에 분양가 상한제를 소급 적용할 것이란 가능성에 무게가 실리면서 정비사업장의 혼란이 가중되고 있다. 분양가 협의로 사업이 지연된 단지들 상당수가 올 하반기 일반분양을 목표로 추진 중이어서 일부 조합은 분양가상한제 소급 입법시 헌법소원까지 불사한다는 방침이다.
주택업계 전문가들은 민간택지 분양가상한제 도입이 단기간 집값 상승을 억제하는 효과를 인정하면서도 중장기적으로는 청약과열 열풍과 공급량 감소에 따른 신축단지 가격단지 같은 부작용이 크다고 지적하고 있다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]