서울 전세끼고 집사려면…2년 前보다 1억 더 필요

2년 전 서울 아파트 전세계약을 맺고 세입자로 살고 있는 사람이 올해 집 사기는 더 어려워진 것으로 나타났다.
16일 KB부동산 리브온이 올 하반기 매매전환비용을 분석한 결과 서울에서 전세로 살던 사람이 집을 사려면 평균 3억8421만원이 있어야 하는 것으로 나왔다.
아파트 매매전환비용이란 세입자가 같은 지역 아파트를 매매로 전환할 때 2년 전 보증금에 추가로 부담해야 할 가격을 말한다. 임차 기간이 끝나는 시점에 전세 재계약을 할 것인지, 매매로 갈아탈 것인지 판단할 때 비교하는 가격이다.
2년 전만 해도 서울 매매전환비용은 2억7106만원이었다.
2년 만에 비용이 1억1315만원이나 증가한 것이다. 지난 2년간 아파트값이 수직 상승했기 때문에 나타난 현상이다. 결국 세를 살던 사람들이 내 집을 마련하기가 2년 새 훨씬 더 어려워졌음을 보여준다. KB부동산 리브온은 "올해 6월 기준으로 서울 아파트 평균 매매가격은 8억1290만원으로 2년 전(6억1755만원)보다 31.6%나 올랐지만 전세금은 같은 기간 매매가격 상승분 대비 6분의 1 수준인 3386만원 오른 4억6255만원에 불과했다"고 설명했다.
문제는 늘어난 비용 부담도 부담이지만 작년 9·13 부동산 대책으로 대출 규제가 더 강화되는 어려움까지 가중됐다는 점이다. 예를 들어 2년 전 전세금 4억2869만원(서울 평균)을 주고 살고 있는 A씨가 서울 아파트 평균 매매가격인 8억1290만원짜리 집을 현재 사려고 한다고 가정해보자. 주택담보대출비율(LTV) 40%를 꽉 채워서 대출을 받는다고 해도 3억2516만원만 받을 수 있다. 이렇게 되면 여전히 5905만원이 부족하다.
이는 자력으로 마련해야 하는 금액이다. KB부동산 리브온에 따르면 5900만원은 2년간 월 250만원씩 꼬박 모아야 마련 가능한 돈이다.
만약 2년 전 전세금을 전세자금대출로 마련한 사람이라면 주택담보대출과 전세자금대출 차액 상환도 고려해야 하고 이사비, 복비, 취득세 등이 추가로 발생한다. 9·13 대책 후 아파트값이 내려가 매매전환비용이 소폭 줄었지만 대출 규제로 절대적인 주택구입비용 부담은 여전히 높은 것이다.
서울에만 국한된 현상은 아니다. 광주, 세종, 대구 역시 2년 전 전세 재계약을 하기보다는 집을 바로 구매했다면 현재보다 내 집 마련 부담을 크게 줄일 수 있었던 것으로 나타났다.
2년 전 전세계약 시점의 아파트 매매전환비용과 현재 매매전환비용을 비교하면 광주는 9948만원으로 2년 전보다 934만원 늘었고 세종은 1억6002만원으로 705만원 증가했으며 대구도 9562만원으로 683만원 늘었다. 전국적으로 매매전환비용은 1억2620만원으로 집계됐다.
이 때문에 하반기 전세 만기가 임박한 세입자는 전세 재계약을 할 것인지, 매매로 갈아탈 것인지 고민이 깊어졌다. 현재 전세금이 안정적인 상황을 고려하면 전세 재계약을 하는 것이 금전적으론 유리하다. 또 최근 정부가 민간 택지에 대해서도 분양가상한제를 적용해 분양가를 내릴 것을 예고한 상황이라 전세를 살면서 분양을 기다리는 전세 선호 현상이 강해질 수 있다는 것도 변수다.
다만 향후 서울 핵심지 공급의 주요 축인 재건축·재개발이 사실상 늘어질 기미를 보이면서 기존 주택가격이 더 폭등할 수 있다는 점은 부담이 될 수 있다.
[박인혜 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]