둔촌주공, HUG 분양가규제 폭탄 맞나

↑ 국내 최대 규모(총 1만2032가구) 재건축 아파트인 둔촌주공 아파트 전경. [매경DB]

최근 주택도시보증공사(HUG)가 사실상의 분양가 상한제인 '고분양가 사업장 심사기준'을 발표하면서 올 하반기 일반분양을 앞둔 서울 재건축 단지들의 셈법이 복잡해졌다. 특히 국내 최대 재건축 단지인 둔촌주공 아파트가 최근 HUG가 발표한 분양가 규제의 피해를 볼 수 있다는 분석이 나와 주민들이 촉각을 곤두세우고 있다.
12일 부동산업계에 따르면 총 1만2032가구 규모로 일반분양 물량만 5000여 가구에 달하는 둔촌주공 아파트가 HUG의 분양가 심사기준 변경에 가장 민감한 영향을 받을 것이란 전망이 나온다. 당초 이 아파트는 입지와 규모 면에서 서울 재건축 최대어로 평가받는 만큼 일반분양가가 주변 시세보다 상당히 높게 책정될 것으로 예상됐다. 그러나 HUG가 휴일인 지난 현충일 예고 없이 '기습 발표'한 새 규제 때문에 분양가가 예상을 밑돌며 주민들의 재건축 이익이 크게 감소할 가능성이 있는 상황이다.
이번에 발표된 HUG의 심사기준은 복잡하다. 일단 기본적으로는 분양 예정 단지 인근(동일 자치구 내)에서 '비교 단지(사업장)'를 정한 뒤 비교 단지의 평균 분양가를 기준으로 일정 비율을 곱해 분양가를 정하는 방식이다.
중요한 것은 비교 단지를 정하는 기준이다. HUG에 따르면 비교 단지는 직선거리 2㎞ 이내 단지 중 입지·규모·브랜드 순위가 비슷한 단지 가운데 정하는 것을 기본으로 한다. 비교 단지를 정하는 우선순위는 △분양한 지 아직 1년이 안 된 단지 △분양 후 1년이 넘은 단지 △10년 이내 준공한 단지 순으로 내려간다. 반경 2㎞ 이내에 조건을 만족하는 단지가 없으면 1㎞씩 반경을 늘리면서 같은 방식으로 비교 단지를 찾는다.
분양한 지 아직 1년이 안 된 비교 단지가 있으면 당시 분양가를 넘지 않게 분양가를 산정해야 하고 1년을 초과한 경우엔 당시 분양가에 105%를 적용하면 된다. 10년 이내 준공된 단지가 비교 단지가 되는 경우엔 평균 분양가에 주택가격변동률을 곱한 가격과 지난 1년간 서울시 평균 분양가 중 높은 금액을 분양가로 정하게 된다. 10년 이내 준공의 경우엔 비교 단지의 평균 매매가도 기준이 될 수 있지만 앞서 설명한 방식으로 산출한 금액과 비교해 더 낮은 가격을 기준으로 정하기 때문에 매매가가 선택될 가능성이 낮다.

둔촌주공에 이 같은 방식을 적용하면 래미안 강동팰리스(1.2㎞ 거리·10년 이내 준공), e편한세상 강동에코포레(1.8㎞ 거리·분양 1년 초과), 래미안 명일역 솔베뉴(2.9㎞ 거리·10년 이내 준공) 등을 비교 단지 후보로 추릴 수 있다. 문제는 세 단지 중 어느 단지를 비교 단지로 선정해도 HUG 기준을 적용해 단순 계산하면 둔촌주공 조합원들이 원하는 수준의 일반분양가를 책정하기 어렵다는 점이다.
예를 들어 래미안 강동팰리스나 래미안 명일역 솔베뉴가 비교 단지로 선정되면 10년 이내 준공 기준이 적용돼 최근 1년간 서울시 아파트 평균 분양가인 2569만원(올해 4월 기준) 이하 수준에서 분양가를 정해야 한다.
비교 단지가 e편한세상 강동에코포레로 정해지면 분양 1년 초과 기준이 적용돼 2017년 11월 분양 당시 평균 분양가(2120만원)의 105%인 2226만원 이하로 분양가가 정해져야 한다.
둔촌주공 재건축은 석면 사태, 환경영향평가 사태 등으로 사업이 8개월가량 지연되면서 일반분양 단가가 3.3㎡당 3300만~3500만원 수준이 돼야 수익성을 맞출 수 있는 상황으로 알려졌다. 비교 단지가 어느 곳이든 조합원들이 원하는 수준과는 1000만원가량 차이가 난다.
여의도 MBC 용지를 복합 개발한 '브라이튼 여의도' 아파트도 상황이 비슷하다. 주변에 새 아파트가 거의 없기 때문에 이 단지의 비교 단지는 2017년 10월에 분양한 '영등포뉴타운 꿈에그린'이 될 가능성이 높다.
영등포뉴타운 꿈에그린은 3.3㎡당 평균 분양가가 2200만원 수준이었다. HUG 기준을 적용해 당시 분양가의 105%로 계산하면 브라이튼 여의도의 평균 분양가는 2310만원 이하로 책정돼야 한다. 인근 재건축 아파트인 공작 아파트 매매 시세가 3.3㎡당 4600만원 선인 것을 감안하면 절반 수준에 그치는 그야말로 '로또 분양'인 셈이다.
[정지성 기자 / 박윤예 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]