[부동산 알쏭달쏭] 올해 첫 판교 10년 공공임대 분양전환…적정 분양가는

↑ 판교신도시 공공임대아파트 전경 [사진 = 다음 로드뷰]

올해 첫 분양전환하는 10년 공공임대주택의 분양가 책정 수준을 놓고 임대인(LH)과 임차인간 의견이 첨예하게 갈리고 있다.
논란이 일고 있는 분양전환 10년 임대주택은 한국토지주택공사(LH)가 지난 2006년 공급한 5개 단지(총 2652세대)로 오는 오는 7월부터 순차적으로 임대기간이 만료된다. LH는 앞서 분양전환 시기 도래 순서대로 임대기간 만료 통지 공문을 발송했으며, 이달부터 순차적으로 감정평가를 진행, 분양전환에 착수한다는 방침이다.
공공임대주택은 LH 또는 민간건설사가 정부 주택도시기금을 지원받아 공공택지에 건설한 임대주택이다. 노무현 정부 시절인 지난 2003년 주거복지차원의 국민임대, 영구임대 아파트와는 달리 저소득층의 내 집 마련을 돕기 위해 도입됐다.
도시근로자 평균소득의 100% 이하 일반 국민이 주변 시세의 60% 정도의 낮은 임차료에 최장 10년간 거주할 수 있고, 임차기간이 끝나면 해당 주택을 우선적으로 분양 받을 수 있다.
◆ 공공임대주택 분양전환 조건 및 분양전환가 산정법
공공임대 주택의 분양전환 조건은 ▲입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 ▲공공건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 사람으로 그 주택을 처분해 무주택자가 된 임차인 ▲임차권을 양도받은 경우 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 ▲선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우 분양전환 당시까지 거주하고 분양전환 당시 무주택자인 임차인 ▲전용 85㎡ 초과 주택에 분양전환 당시 거주하고 있는 임차인 ▲분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인이다.
공공임대 주택의 분양전환가 산정법은 임대기간이 5년이냐 10년이냐에 따라 다르다.
먼저 5년 공공임대 주택의 경우 시세와 관계없이 건설원가에 적정이윤을 남기는 수준으로 가격을 책정하는 '원가연동제 방식'에 따른다. 이에 비해 10년 공공임대 주택은 감정평가액에 따라 분양전환가를 책정할 수 있다. 보통 감정평가액은 주변 시세의 80~90% 수준에서 결정된다.
◆ 시세 반영 원칙 고수 VS 서민 거리로 내모는 것
LH는 다음 달에 분양전환하는 판교 공공임대주택의 분양전환가 산출을 위해 감정평가사 선정을 위한 공문을 보낸 상태다. 하지만 임차인(입주자)들은 LH의 분양전환가 산정 방식에 대해 우려하고 있다. 10년 임대의 경우 집값 상승률에 따라 분양전환가가 예상보다 크게 오를 수 있어서다.
입주민들은 분양전환가의 기초가 되는 감정평가액이 터무니 없이 높게 나올 경우 거리로 내몰릴 수밖에 없다는 입장이다. 실제 판교는 2009년 분양 당시 전용 84㎡ 기준 아파트값이 4억~5억원에서 현재 약 10억원으로 2배 이상 뛰었다.
입주민들은 조성원가와 감정평가액 평균으로 분양 전환 가격을 정해야 한다고 주장하고 있지만, 국토부와 LH는 판교 시세가 10년 새 두 배 가까이 뛰었기 때문에 최근 시세에 맞춘 감정평가금액에 기초해 책정하겠다는 입장을 고수하고 있다.
이같은 임대인(LH)과 임차인간 갈등은 당분간 계속될 전망이다. 다음 달부터 판교를 시작으로 전국에서 공공임대주택 분양전환이 줄줄이 이어질 예정이지만, 분양가의 기준인 '감정가' 평가 기준을 바꾸기 위한 법률은 국회에서 잠자고 있기 때문이다. 다만 국토부가 작년 말 장기저리대출, 분양전환가 조겅, 최대 8년 임대기간 연장 등 10년 임대주택 분양전환 지원대책 추진방안을 발표한 만큼 분양전환 예정자들의 고분양가 부담 해결에 얼마나 기여할지 지켜볼 일이다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]