7만명 몰린 `로또 북위례` 원가 검증한다고?

↑ 분양원가 공개 확대 `1호 아파트` 힐스테이트 북위례 견본주택에 많은 사람이 몰렸다. [매경DB]

정부가 분양원가 공개 항목을 확대한 '1호 아파트'인 '힐스테이트 북위례'에 가격 거품 논란이 불붙고 있다.
시민단체가 "가구당 2억원이 부풀려졌다"며 연일 공세에 나서자 담당 부처인 국토교통부는 결국 적정성 검증에 나서는 고육책을 선택했다. 그러나 분양가상한제 아파트의 분양가는 사실상 정부가 정한 기준이어서 '제 발등 찍기'라는 지적이 나온다. 건설업계는 참여정부 때의 해묵은 '원가 공개 확대'와 소모적인 '가격 부풀리기' 논란이 재연되는 조짐에 당혹스러운 표정이다.
22일 관련 업계에 따르면 국토부는 지난 19일 하남시에서 힐스테이트 북위례의 분양가 산정 세부 내역을 제출받아 적정성 검증에 돌입했다. 이 단지는 정부가 지난달 공공택지 내 공동주택 분양가격 공시 항목을 12개에서 62개로 확대 시행한 이후 처음으로 분양한 아파트다.
이 아파트의 분양가 적정성에 대한 논란은 15일 경제정의실천시민연합(경실련) 등의 기자회견에서 시작됐다.

경실련은 "자체 분석 결과 힐스테이트 북위례의 적정 건축비는 3.3㎡당 450만원 선이지만, 실제 건축비는 912만원에 달한 것으로 나타났다"며 "건축비 명목으로 1908억원, 토지비 명목으로 413억원을 부풀려 모두 2321억원의 분양수익을 냈다"고 주장했다. 아파트 공사비는 크게 건축비와 토지비를 합산해 계산된다. 건축비는 다시 기본형 건축비와 가산비로 구성된다. 기본형 건축비는 물가를 감안해 국토부에서 정하는 비용으로 6개월마다 조정된다. 가산비는 주택의 품질 저하와 획일적인 설계를 막기 위해 인정되는 비용이다. △홈네트워크 설비비 △법정 초과 복리시설 설치 비용 △친환경 건축물 인증비 등 주로 고급 사양을 시공할 때 붙는데 역시 정부가 가이드라인을 제시하기 때문에 사실상 정부가 정한다.
당초 정부는 원가 공개 항목이 기존 12개에서 62개로 늘어나면 투명한 가격 공개에 의해 고분양가 논란이 줄어들 것이라는 기대감이 있었고 직접 보도자료까지 내가며 홍보했다. 그러나 경실련의 공개를 받은 힐스테이트 북위례 시행사는 원가 공개 항목이 현실에 맞지 않아 되레 공격을 받고 있다고 '억울함'을 호소하고 있다. 시행사 관계자는 "하남시청에서 분양가 심의를 받을 때 이미 총분양가가 확정되는데 이를 분양가 공시 항목에 맞춰 62개로 쪼개다 보면 어떤 것이 기본형 건축비인지, 어떤 것이 가산비인지 정확히 구분을 할 수 없게 된다"고 말했다.
예컨대 흙막이 공사비가 하남시청의 분양가 심의 때는 택지비로 취급되지만, 원가 공개 땐 공사비로 잡힌다는 것이다.
특히 경실련은 분양아파트를 짓는데 3.3㎡ 당 450만원이면 충분하다고 주장한다. 그러나 이 공사비는 6~7년 전 강남 보금자리나 장지12·13단지 등 주택공사가 발주한 단지에 물가상승률을 반영한 도급 공사비를 기준으로 삼았다.
하지만 한국주택협회를 비롯해 국토부조차 경실련이 비교 불가능한 대상을 기준으로 무리한 주장을 퍼붓고 있다고 논박한다. 공공 아파트는 민간분양 아파트에 비해 건축물 질과 각종 특화시설 등이 크게 떨어진다는 것이다.
한국주택협회 관계자는 "과거 분양가상한제가 시행됐을 때 아파트의 질이 떨어져 입주도 하기 전에 주민 대부분이 대대적인 인테리어 공사를 했던 슬픈 시절이 있었다"고 말했다.
경실련은 "임대아파트의 표준 건축비가 342만원인데 분양아파트의 기본형 건축비는 645만원이나 된다"고 주장한다. 주택업자 이득을 보장하기 위해 부풀려 놓은 기본형 건축비로 인해 2005년 이후 분양가 거품만 150조원 수준으로 추정된다는 것이다. 국토부 관계자는 "표준건축비는 기본적으로 건축비를 계산하기 위한 비용이 아니라 공공임대의 임대료와 보증금산정을 위해 만든 가격"이라며 "표준건축비로는 제대로 된 집을 짓는 자체가 불가능하다"고 말했다.
노무현정부 시절 2년 차였던 2004년 경실련 등의 원가공개 확대 요구가 거셌지만 노무현 전 대통령은 분양원가 공개 반대 입장을 밝혔다. 시장경제 원칙에 맞지 않는다는 이유에서였다. 그러나 집값 규제 정책에도 집값이 계속 오르자 결국 2007년 9월 지금과 유사한 수준의 61개 항목의 분양원가 항목을 공개했다. 이후 판교·동탄신도시 등 곳곳에서 한국주택토지공사(LH)의 토지비와 건축비 등에 '거품'이 끼어 있다는 시민단체와 소비자 소송이 줄줄이 제기되면서 '혼란'은 더욱 커졌다.
[손동우 기자 / 전범주 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]